승계취득한 조합원입주권으로 완공된 주택의 취득가액
관리처분계획인가가 난 뒤에 조합원으로부터 조합원입주권을 매수하면 그 입주권이 주택으로 완성될 때 신축주택을 취득하게 됩니다. 그 주택을 양도하면 양도가액에서 취득가액과 그 밖의 필요경비를 빼서 양도차익을 계산합니다.
「소득세법 시행령」 제166조는 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공한 조합원의 양도차익 산식을 정해 두고 있습니다. 관리처분계획등 인가일을 기준으로 양도차익을 인가 전과 인가 후로 나누고, 신축주택을 양도하는 경우에는 인가 후 양도차익을 다시 청산금납부분과 기존건물분으로 나눕니다.
조합원으로부터 조합원입주권을 취득한 사람은 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공한 일이 없습니다. 이 경우의 취득가액을 어떤 금액으로 구성하는지는 시행령에 따로 적혀 있지 않습니다.
「소득세법 시행령」 제166조 제2항
법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.
「소득세법」 제97조 제1항
거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
1. 신축주택의 취득시기
「소득세법 시행령」 제162조 제1항
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
사전-2019-법령해석재산-0649, 2020. 02. 11.
승계받은 재건축주택의 취득시기는 원칙적으로 당해 주택의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)이며, 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액에 의하는 것임
이 예규의 질의 사안에서 신청인은 2018년 7월에 사망한 모친이 보유하던 조합원입주권을 상속으로 승계받고, 신축주택 분양계약서상 매수인 명의를 2019년 2월에 자신 앞으로 변경한 뒤 중도금과 잔금을 완납하였습니다. 신축주택은 2019년 5월에 준공인가를 받아 같은 해 9월에 양도되었습니다.
서울행정법원 2009. 08. 11. 선고 2009구단2965 판결
원고들이 주택 재건축 사업계획승인 이후에 조합원으로부터 입주권을 승계 취득한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득으로서 위 시행령 소정의 완성 또는 확정되지 아니한 자산의 양도 또는 취득에 해당된다고 보이고, 따라서 그 취득시기는 종전 부동산의 취득시점이 아니라 재건축 후 사용승인일로 봄이 상당하다.
이 사건의 원고들은 2003년 9월에 조합원입주권을 6억 6,000만 원에 승계취득하였고, 신축아파트는 2007년 6월 8일에 사용승인을 받았습니다. 원고들은 2007년 9월 10일에 그 아파트를 17억 1,000만 원에 양도한 뒤, 취득시점을 종전아파트의 취득일로 보아 감액경정을 청구하였습니다. 청구는 기각되었습니다.
조합원으로부터 조합원입주권을 취득한 세대의 신축주택 취득일은 사용승인서 교부일이며, 종전주택의 취득일은 승계되지 않습니다.
2. 취득가액의 구성
가. 매매로 취득한 경우
「소득세법 시행령」 제163조 제1항 제1호
제89조제1항 및 제3항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
「소득세법 시행령」 제89조 제1항 제1호
타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
기준-2025-법규재산-0057, 2025. 06. 19.
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축 정비사업 조합의 조합원으로부터 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 매매로 취득하고, 조합원공급분 주택의 분양계약에 따라 추가분담금을 납부하여 취득한 주택을 양도한 경우 해당 주택의 양도가액에서 필요경비로 차감하는 취득가액은 종전주택 권리가액과 취득 이후 조합원 분양계약에 따라 납입한 추가분담금 등을 합산하여 산정하는 것입니다. 또한, 조합원입주권 취득 당시 프리미엄을 지급한 사실이 객관적인 입증자료에 의하여 확인되는 경우에는 해당 가액을 취득가액에 포함할 수 있는 것입니다.
이 예규의 질의 사안에서 조합원입주권은 2004년 7월에 승계취득한 것이고, 신청인은 취득 당시의 매매계약서를 분실하였습니다. 2007년 9월에 체결한 조합원 분양계약의 분양가액은 10억 600만 원, 권리가액은 5억 7,900만 원, 조합원 분담금은 4억 2,700만 원이었습니다. 신축주택은 2010년 2월에 사용승인을 받아 2024년 12월에 양도되었습니다.
승계취득한 조합원입주권으로 완공된 주택의 취득가액은 조합원입주권의 취득에 든 금액과 그 뒤에 조합원 분양계약에 따라 납입한 추가분담금의 합계액입니다.
나. 상속이나 증여로 취득한 경우
「소득세법 시행령」 제163조 제9항
상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.
사전-2019-법령해석재산-0649, 2020. 02. 11.
해당 주택의 양도가액에서 필요경비로 차감하는 취득가액은 상속받은 조합원입주권을 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액과 상속 이후 불입한 중도금 및 잔금 등의 합계액 등 자산의 취득에 든 실지거래가액에 의하는 것입니다.
상속이나 증여로 조합원입주권을 승계한 경우에는 매매대금 대신 상속개시일 또는 증여일 현재의 평가액이 들어가고, 그 뒤에 납입한 분담금이 더해집니다.
3. 프리미엄과 실지거래가액의 입증
조심 2022서7674, 2023. 02. 21.
청구인이 제시한 서로 다른 계약서, 영수증, 확인서 등으로는 분양권 프리미엄 가액이 확인되지 않으므로 청구주장을 받아들이기 어려움
이 사건의 청구인은 2007년 9월에 분양권을 매입하면서 지급한 프리미엄이 당초 신고한 금액보다 크다고 주장하며 경정청구를 하였습니다. 분양권을 취득할 당시 청구인의 예금계좌에서 비슷한 금액이 인출된 사실은 확인되었으나, 현금으로 인출된 것이어서 그 금원이 실제로 매도인에게 지급되었는지는 확인되지 않았습니다. 주문은 기각입니다.
조심 2019서1039, 2020. 04. 06.
청구인이 주장하는 취득가액 중 청구인이 대출금으로 상환한 OOO원은 대출금 상환 내역, 쟁점아파트 시공사의 중도금 납부내역 등에 의하여 실제로 확인되는 가액인 점 등에 비추어 실지취득가액으로 인정하는 것이 타당하다고 보이고
이 사건은 「주택법」에 따른 지역주택조합의 조합원 지위를 승계취득한 사안입니다. 청구인은 매도인과 매매계약서를 작성하지 않아 매매대금 자체는 인정받지 못하였으나, 매도인의 이주비 대출을 승계하여 시공사에 상환한 금액은 대출금 상환 내역과 중도금 납부내역으로 확인되어 취득가액에 산입되었습니다. 주문은 경정입니다.
기준-2025-법규재산-0057 예규의 질의 사안과 같이 매매계약서를 분실한 경우에도 권리가액과 추가분담금은 관리처분계획과 조합의 납입내역으로 확인됩니다. 확인되지 않는 것은 매도인에게 직접 지급한 프리미엄이므로, 그 지급 사실이 계약서와 금융거래 자료로 남아 있어야 취득가액에 산입됩니다.
4. 개별 지출의 취득가액 산입 여부
가. 이주비의 이자
사전-2025-법규재산-0669, 2025. 10. 14.
조합원입주권을 이주비 승계 조건으로 취득한 후 주택이 완공되어 이를 양도한 경우, 조합이 주택 완공 시점에 이주비 조건을 무이자에서 유이자로 변경함에 따라 양수인이 부담한 이주비 이자비용은 양도차익 계산 시 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않습니다.
이 예규의 질의 사안에서는 조합이 매도인에게 지급한 이주비를 매매대금에서 차감하여 정산하고, 입주할 때 매수인의 책임으로 상환하기로 약정되어 있었습니다. 조합이 완공 시점에 이주비 조건을 무이자에서 유이자로 변경하여 매수인이 그 이자를 부담하였습니다.
「소득세법 시행령」 제163조 제1항 제3호
제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
조합원입주권을 이주비 승계 조건으로 취득한 뒤 부담한 이주비의 이자는 필요경비에 해당하지 않습니다.
나. 추가분담금과 상계된 배당금
사전-2025-법규재산-1040, 2026. 02. 19.
재건축조합의 일반 분양소득 등으로 조합원에게 현금 배당할 금액이 조합원의 초과분담금등과 상계 처리된 경우, 상계된 금액은 입주권으로 취득한 주택의 「소득세법」 제97조에 따른 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하는 것입니다.
이 예규의 질의 사안에서 신청인은 2019년 4월에 조합원입주권을 취득하였고, 조합의 일반분양 소득 등으로 발생한 배당소득 4,500만 원을 현금으로 받는 대신 건축비 인상에 따른 추가분담금과 발코니 확장비용 등 4,900만 원에 상계하고 부족분은 입주할 때 현금으로 납부하였습니다. 그 배당소득에 대한 소득세는 납부하였습니다.
분담금을 현금으로 납부하지 않고 조합으로부터 받을 배당금과 상계하였더라도 그 상계액은 필요경비에 산입됩니다.
다. 재건축부담금
「소득세법 시행령」 제163조 제3항
법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
5. 조합원입주권 2개를 승계취득한 경우의 안분
사전-2024-법규재산-0036, 2025. 04. 03.
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획 인가 후 정비사업 조합의 조합원으로부터 2개(1+1)의 조합원입주권을 취득하고, 조합원공급분 주택의 분양계약을 승계받은 이후 해당 양수인이 분양금(계약금, 중도금, 잔금)을 납부하여 취득한 주택을 양도한 경우, 해당 주택의 양도가액에서 필요경비로 차감하는 취득가액은 조합원입주권의 취득에 소요된 금액과 취득 이후 불입한 분양금 등의 합계액을 해당 주택의 분양가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 하는 것입니다.
이 예규의 질의 사안에서 매수인은 2016년 10월에 조합원입주권 두 개를 프리미엄을 포함하여 3억 6,000만 원에 취득하고 2017년부터 조합에 분양금 3억 3,300만 원을 추가로 납부하였습니다. 2019년 11월에 두 주택을 취득하여 2023년 12월에 그중 한 주택을 양도하였습니다.
기획재정부 재산세제과-627, 2023. 05. 02.
【질의2】 구주택 평가액과 추가분담금으로 취득한 C주택의 양도차익 계산 시 취득가액 산정방법 (1안) 입주권 평가액 (2안) A주택 취득가액을 재개발사업 시행 시 평가액으로 안분한 가액과 분담금의 합계액 【회신내용】 귀 질의 1ㆍ2ㆍ3의 경우 제2안이 타당합니다.
이 예규는 종전주택을 조합에 제공한 조합원이 1+1로 전환된 두 주택을 취득한 경우에 관한 것으로, 종전주택의 취득가액을 재개발사업 시행 시의 평가액으로 안분합니다.
승계취득한 두 개의 조합원입주권은 입주권 취득대금과 그 뒤에 납입한 분양금의 합계액을 각 주택의 분양가액 비율로 안분합니다.
6. 지급받은 청산금
사전-2023-법규재산-0450, 2024. 06. 27.
승계조합원이 이전고시가 있은 후에 「도시 및 주거환경정비법」제89조제1항에 따라 해당 조합으로부터 지급받은 청산금 상당액은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것이며, 해당 청산금의 양도시기는 소유권 이전고시가 있은 날의 다음날이고 해당 청산금은 「소득세법」제105조에 따라 양도소득과세표준을 기한 내 신고하여야 하는 것입니다.
이 예규의 질의 사안에서 매수인 부부는 2019년 10월에 조합원입주권을 5억 7,000만 원에 취득하면서, 잔금일에 매매대금과 별도로 지급받을 예정인 청산금 4,700만 원을 매도인에게 지급하기로 약정하였습니다. 2023년 5월 이전고시 후 실제로 지급받은 청산금은 5,500만 원이었고, 늘어난 800만 원의 소득구분이 질의 대상이었습니다.
승계조합원이 이전고시 후에 지급받은 청산금은 신축주택의 취득가액에서 차감하는 것이 아니라, 그 청산금 자체를 양도소득으로 보아 이전고시일의 다음 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하여야 합니다.
7. 장기보유특별공제의 보유기간
「소득세법」 제95조 제2항
제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
「소득세법」 제95조 제4항
제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
「소득세법 시행령」 제166조 제5항
법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간의 계산은 다음 각 호에 따른다. 1. 관리처분계획등인가전양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간 2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
서면인터넷방문상담4팀-3936, 2006. 12. 05.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 장기보유특별공제를 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
이 예규가 적은 사용검사필증 교부일은 현행 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호의 사용승인서 교부일에 해당합니다.
승계취득한 조합원입주권으로 완공된 주택은 사용승인서 교부일부터 양도일까지의 기간으로 장기보유특별공제의 보유기간을 계산하고, 관리처분계획등 인가일 전의 기간은 통산되지 않습니다.
조합원입주권을 매수하여 완공된 주택을 양도하는 경우의 취득가액은 조합원입주권의 취득에 든 금액과 그 뒤에 조합에 납입한 금액으로 이루어지고, 관리처분계획등 인가일 전후로 양도차익을 나누는 「소득세법 시행령」 제166조의 산식은 적용되지 않습니다. 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용합니다.
조합원입주권 매매계약서와 그 대금을 지급한 금융거래 자료, 조합원 분양계약서와 분담금 납입내역, 이주비 대출의 승계와 상환에 관한 서류, 조합의 배당금을 분담금과 상계한 내역을 확인해 보시기 바랍니다. 프리미엄을 현금으로 지급한 경우에는 그 지급 사실이 계좌로 확인되는지도 함께 보시기를 권해 드립니다.