세무 칼럼
실제 사안에서 자주 갈리는 쟁점을 법령과 예규, 조세심판원 결정례, 판례를 근거로 정리합니다.
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30세 미만 자녀의 별도세대 판정 기준
주택을 유상으로 취득할 때 취득세 중과세율이 적용되는지는 취득하는 사람이 속한 1세대가 소유한 주택 수로 판정합니다. 이때 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 부모와 주민등록을 달리하고 있더라도 부모와 같은 1세대에 속한 것으로 봅니다. 자녀가 따로 살면서 주택을 취득하면 부모의 ...
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배우자 계좌로 이체한 돈의 증여세 과세 기준
부부 사이에서는 급여나 부동산 매각대금을 배우자 계좌로 이체하여 생활비 통장으로 쓰거나, 목돈을 배우자 명의 예금으로 맡겨 관리하게 하는 일이 있습니다.
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부모·배우자에게 빌린 돈의 차입금 인정 기준
자녀가 집을 사면서 부모에게서 받은 돈, 소득이 없는 배우자가 다른 배우자에게서 받은 돈을 자금출처조사에서 빌린 돈이라고 소명하면, 과세관청은 그 돈이 차입금(빌린 돈)인지 증여인지를 가립니다. 차입금으로 받아들여지면 원금에는 증여세가 과세되지 않고, 받아들여지지 않으면 받은 돈 ...
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일시적 1주택·1조합원입주권 비과세의 요건
주택 1채를 소유한 세대가 재개발·재건축 구역의 조합원입주권(관리처분계획인가, 소규모재건축사업 등은 사업시행계획인가로 신축주택에 입주할 수 있게 된 지위)을 매수한 뒤 종전주택을 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세 여부는 일시적 2주택 특례(「소득세법 시행령」 제155조 제1항)가 ...
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재개발·재건축 신축주택의 장기보유특별공제
관리처분계획인가 전부터 재개발·재건축 구역의 주택을 소유한 조합원이 청산금(추가분담금)을 납부하고 받은 신축아파트를 완공 후 양도하는 경우, 장기보유특별공제는 양도차익을 기존건물분과 청산금납부분으로 나누어 서로 다른 기산일로 보유기간을 계산하고(「소득세법 시행령」 제166조 제2항 ...
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상속재산에서 차감하는 채무의 범위와 증명
피상속인이 남긴 대출금, 가족에게 빌린 돈, 다른 사람의 대출에 선 보증과 담보는 상속세를 계산할 때 상속재산의 가액에서 차감하는 채무(「상속세 및 증여세법」 제14조 제1항 제3호)에 해당하는지가 문제됩니다.
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조합원입주권 양도 비과세 요건
재개발·재건축 구역의 주택을 보유한 세대가 관리처분계획인가(조합원별로 분양받을 아파트와 분담금을 확정하는 인가) 이후 새 아파트가 완공되기 전에 그 지위를 양도하는 경우, 양도한 자산은 주택이 아니라 조합원입주권이므로 1세대1주택 비과세가 아니라 조합원입주권 비과세(「소득세법」 ...
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해외 거주 자녀 증여세, 국내재산과 국외재산
자녀가 유학이나 취업으로 외국에 살고 있거나 배우자가 외국 영주권을 받아 그곳에서 생활하는 가정에서는, 국내 부동산이나 예금을 그 가족에게 증여하거나 외국에서 살 주택의 취득자금을 보내 주기도 합니다.
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상속재산 재분할과 증여세 과세 기준
상속등기를 마친 뒤 상속인 한 사람에게 지분을 다시 모아 주거나, 한 사람 명의로 등기한 부동산을 팔아 그 대금을 형제끼리 나누거나, 미성년 자녀 때문에 법정상속분대로 해 둔 등기를 자녀가 성년이 된 뒤 정리하면 상속인들의 몫이 당초 등기와 달라집니다.
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조정대상지역 일시적 2주택 전입요건과 처분기한
조정대상지역에 주택 1채를 보유한 세대가 2026. 08. 04. 이후 조정대상지역의 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 2026. 10. 01. 이후에는 신규주택 취득일부터 2년 이내에 종전주택을 양도하여야 일시적 2주택 비과세(종전주택을 1세대1주택으로 보아 ...
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동거주택 상속공제의 동거와 1세대 1주택 판정
부모와 한 주택에서 함께 살아 온 자녀가 그 주택을 상속받는 경우, 상속주택가액(주택부수토지를 포함하고, 그 주택에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 가액)의 100분의 100을 6억원 한도로 상속세 과세가액에서 공제하는 동거주택 상속공제가 적용될 수 있습니다(「상속세 및 증여세법」 ...
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이월과세가 적용되는 증여주택의 1세대1주택 판정
배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물을 일정 기간 안에 양도하면, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여받을 당시의 평가액이 아니라 증여한 사람이 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 합니다. 장기보유특별공제의 보유기간도 증여한 사람이 취득한 날부터 셉니다. 「소득세법」 ...
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사망 전 인출금의 추정상속재산과 사전증여재산
피상속인의 예금 가운데 상속세 과세가액에 들어가는 것은 상속개시일 현재 계좌에 남아 있는 잔액에 그치지 않습니다. 상속개시일 전 10년 이내에 배우자나 자녀의 계좌로 이체된 금액은 사전증여재산으로 가산되고, 상속개시일 전 1년 또는 2년 이내에 인출되었으나 그 쓰임이 확인되지 않는 ...
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신고 후 국세청 소급감정과 가격변동의 특별한 사정
상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려우면 개별공시지가나 고시주택가격 같은 보충적 평가방법으로 평가합니다. 상속개시일 전후 6개월 안에 매매·감정·수용·경매·공매가 없는 토지나 건물은 이 보충적 평가방법으로 신고할 수 있습니다. 신고를 마친 뒤에도 ...
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인구감소지역주택 특례의 요건과 취득 시기
주택 한 채를 보유한 세대가 인구감소지역에 있는 주택을 한 채 더 취득하면, 그 인구감소지역주택은 세대의 소유주택 수에서 빠집니다. 나중에 먼저 보유하던 주택을 양도할 때 2주택 세대가 아니라 1주택 세대로 보아 1세대1주택 비과세를 적용한다는 뜻입니다. 주택 한 채가 아니라 ...
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1억원 이하 주택 증여의 취득세 과세표준
부동산을 무상취득하는 경우의 취득세 과세표준은 2023. 01. 01.부터 시가인정액이 원칙입니다. 그 전에는 취득자가 신고한 가액을 취득 당시의 가액으로 하되, 신고가액이 없거나 시가표준액보다 적으면 시가표준액으로 하였습니다.
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주택 부속토지와 공유지분의 주택 수 산정
주택의 건물은 다른 사람 소유이고 그 아래 토지만, 또는 그 토지의 일부 지분만 가지고 있는 세대가 새로 주택을 취득하면 그 토지도 세대의 주택 수에 들어갑니다. 「지방세법」 제13조의2 제1항 본문 괄호가 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 ...
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취득자금 증여추정과 증여자의 특정
자금출처조사 결과 부동산이나 주식의 취득자금 가운데 일부의 출처가 확인되지 않으면, 그 금액을 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 증여세가 부과됩니다. 과세관청이 누구로부터 증여받았는지를 밝히지 않고 과세한 처분에 대하여, 납세자는 증여자가 특정되지 않았다는 이유로 그 처분을 다툽니다.
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1+1 조합원입주권과 1세대1주택 특례
종전에 보유하던 주택 한 채는 재개발사업이나 재건축사업의 관리처분계획인가로 두 개의 조합원입주권이 될 수 있습니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제76조 제1항 제7호 라목이 종전자산 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있도록 정하고 있기 ...
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승계취득한 조합원입주권으로 완공된 주택의 취득가액
관리처분계획인가가 난 뒤에 조합원으로부터 조합원입주권을 매수하면 그 입주권이 주택으로 완성될 때 신축주택을 취득하게 됩니다. 그 주택을 양도하면 양도가액에서 취득가액과 그 밖의 필요경비를 빼서 양도차익을 계산합니다.
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일시적 2주택 유예기간 내 이혼과 종전주택 처분
주택 한 채를 소유한 1세대가 다른 주택을 추가로 취득하면 그 취득은 1세대 2주택의 취득이 되고, 그 주택이 조정대상지역에 있으면 표준세율 대신 중과세율이 적용됩니다. 다만 신규 주택을 취득한 뒤 3년 이내에 종전 주택등을 처분하면 일시적 2주택으로 보아 중과세율을 적용하지 않습니다.
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재개발·재건축 대체주택 특례의 1주택 판정 시점과 거주요건
주택 한 채를 가진 세대의 그 주택이 재개발사업이나 재건축사업의 대상이 되면 공사가 끝날 때까지 살 집을 따로 마련하여야 합니다. 그 기간 동안 거주하기 위하여 취득한 다른 주택을 대체주택이라 하고, 정해진 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하면 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않고 ...
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상생임대주택 특례와 다른 1세대1주택 특례의 중첩
취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 2년만으로는 1세대1주택 비과세를 적용받지 못하고, 보유기간 중 거주기간 2년을 함께 채워야 합니다. 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례는 임대보증금이나 임대료를 100분의 5 이내로 올린 임대차계약을 체결하고 정해진 기간 동안 임대한 ...
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분양권으로 취득한 주택의 주택 수 산정 기준일
주택분양권을 취득하는 것만으로는 취득세 납세의무가 생기지 않습니다. 분양대금의 잔금을 치러 그 주택을 취득하는 때에 납세의무가 성립하고, 그때 취득세를 신고·납부합니다. 그런데 그 주택에 표준세율을 적용할지 중과세율을 적용할지를 가르는 1세대의 주택 수는 잔금을 치른 날이 아니라 ...
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일시적 2주택과 합가 특례의 중첩 요건
종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 먼저 취득하여 일시적으로 2주택이 된 세대가, 그 상태에서 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합치거나 혼인하면 1세대가 보유하는 주택은 세 채가 됩니다. 일시적 2주택 특례와 동거봉양 합가 특례, 혼인합가 특례는 모두 1세대가 ...
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상속주택 특례와 조합원입주권 양도
일반주택 한 채를 보유한 세대가 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받으면, 상속받은 주택은 주택 수에서 빠지고 일반주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세를 적용받습니다. 그런데 두 주택 가운데 어느 하나가 재개발사업이나 재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권이 되면 이 결론이 ...
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부담부증여 취득가액의 기준시가 산정
근저당권이 설정되어 있거나 임대차보증금이 딸린 부동산을 자녀에게 증여하면서 그 채무를 자녀가 인수하기로 하면, 채무액에 해당하는 부분은 증여가 아니라 양도가 됩니다. 수증자는 채무액을 뺀 나머지에 대하여 증여세를 부담하고, 증여자는 채무액에 해당하는 부분에 대하여 양도소득세를 ...
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직계존비속 간 주택 매매의 취득세율
부모와 자녀 사이에, 또는 부부 사이에 주택을 넘기면서 매매계약서를 작성하고 대금을 주고받는 거래가 있습니다. 대출금이나 전세보증금을 함께 넘기는 부담부증여도 있습니다. 이러한 거래는 계약서에 매매라고 적혀 있더라도 취득세에서는 증여로 취득한 것으로 보는 것이 원칙이고, 취득자가 그 ...
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농어촌주택 특례의 취득 순서 요건
이 특례는 농어촌주택을 취득하기 전부터 보유하던 주택을 양도하는 경우로 적용 범위가 한정되어 있습니다. 농어촌주택을 먼저 취득하고 도시의 주택을 나중에 취득한 세대는 나머지 요건을 갖추더라도 이 조문을 적용받지 못합니다.
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부모가 대신 낸 전세보증금의 증여세 과세 기준
부모가 전세보증금을 부담하고 자녀가 그 주택에 거주하는 경우, 증여세를 부과할 수 있다는 것 자체는 다투어지지 않습니다. 다투어지는 것은 어느 조문으로 과세하느냐입니다. 「상속세 및 증여세법」은 부동산 무상사용에 따른 이익(제37조), 금전 무상대출에 따른 이익(제41조의4) ...
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배우자상속공제의 분할기한과 단순상속등기
거주자가 사망하여 상속이 개시되면 배우자가 실제 상속받은 금액을 상속세 과세가액에서 공제합니다. 공제 한도는 배우자의 법정상속분 상당액과 30억원 중 작은 금액입니다. 그런데 이 공제는 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할한 경우에만 적용되고, 그 요건을 갖추지 못하면 ...
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