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주택 부속토지와 공유지분의 주택 수 산정

취득세서진호 세무사·공인중개사

주택의 건물은 다른 사람 소유이고 그 아래 토지만, 또는 그 토지의 일부 지분만 가지고 있는 세대가 새로 주택을 취득하면 그 토지도 세대의 주택 수에 들어갑니다. 「지방세법」 제13조의2 제1항 본문 괄호가 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다고 정하고 있기 때문입니다.

이 간주규정은 구 「지방세법 시행령」 제22조의2 제1항 후단으로 2019. 12. 31. 대통령령 제30318호에서 신설되어 2020. 01. 01.부터 시행되었습니다. 2020. 08. 12. 법률 제17473호로 「지방세법」 제13조의2가 신설되면서 같은 문언이 법률로 올라왔고, 종전의 시행령 조항은 같은 날 대통령령 제30939호로 삭제되었습니다. 1세대의 주택 수를 세는 방법을 정한 「지방세법 시행령」 제28조의4도 그날 함께 신설되었습니다.

1. 주택 수 산정의 간주규정

「지방세법」 제13조의2 제1항

주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

이 괄호는 소유하는 경우와 취득하는 경우에 모두 적용됩니다. 이미 가지고 있는 것이 부속토지뿐이어도 주택을 소유한 것이 되고, 이번에 취득하는 것이 부속토지뿐이어도 주택을 취득한 것이 됩니다.

「지방세법」 제11조 제4항

주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우에는 제1항제8호를 적용하지 아니한다.

주거용 건축물의 소유자가 그 부속토지를 나중에 취득하는 경우에는 이 항에 따라 제11조 제1항 제7호 나목의 1천분의 40이 적용됩니다. 그 밖의 부속토지 취득에는 주택의 세율이 적용됩니다.

2. 부속토지만을 소유한 경우

가. 세대원이 다른 사람 소유 주택의 부속토지를 가진 경우

조심 2022지0826(2022. 10. 25., 기각) 사안의 청구인은 2022. 02. 10. 주택을 취득하였고, 배우자는 1996. 03. 26.부터 다른 사람 소유 상가주택의 부속토지를 공유하고 있었습니다. 그 토지는 지상 상가주택과 함께 개별주택가격이 결정·고시되어 있었고, 처분청은 배우자에게 매년 주택분 재산세를 부과해 왔습니다.

쟁점토지는 공부 및 현황상 그 지상 상가주택 건축물의 부속토지에 해당하고 그 일부가 주택의 부속토지로서 사용되고 있는 점, 「지방세법」제13조의2제1항 본문 괄호에서 주택의 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고 청구인이 이 건 주택을 취득할 당시 청구인 세대의 세대원인 AAA가 주택의 부속토지인 쟁점토지를 소유하고 있었으므로 이미 1주택을 소유하고 있었던 것에 해당하는 점 등에 비추어 청구인은 1세대 1주택인 상태에서 이 건 주택을 취득하여 1세대 2주택에 해당하게 되었으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

지상 건축물의 소유자가 누구인지는 판단에 들어가지 않았습니다. 그 토지가 주택의 부속토지로 재산세가 부과되어 있었다는 사실이 판단의 근거가 되었습니다.

나. 부속토지만을 취득한 경우의 주택 세율

서울고등법원 2022. 09. 07. 선고 2021누67161 판결의 원고는 아파트 두 채를 소유한 상태에서 다른 두 사람과 함께 창원시 소재 토지 932㎡를 각 3분의 1 지분으로 공유하고 있었고, 그 토지 위에는 1950년경 건축된 다른 사람 소유의 목조주택 33.71㎡가 있었습니다. 처분청은 그 토지를 주택 수에 넣어 1세대 4주택 이상의 주택 취득으로 보아 취득세를 부과하였습니다.

구 지방세법 제11조 제4항은 같은 조 제1항 제8호가 정한 주택 표준세율의 적용을 배제하는 규정인데, 그 제1호는 '주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우'를 제1항 제8호의 적용을 배제하는 경우 중 하나로 정하고 있다. 이는 구 지방세법 제11조 제1항 제8호에서 정한 '주택의 취득'에 '주택의 부속토지만을 취득한 경우'도 해당함을 전제로 하고 있다고 볼 수 있다. 구 지방세법 제11조 제1항 제8호의 '주택의 취득'에 주택의 부속토지만을 취득한 경우는 포함되지 않는 것으로 규정하려는 것이었다면 굳이 별도로 제11조 제4항 제1호에서 부속토지만을 취득한 경우에 제11조 제1항 제8호의 적용을 배제한다는 규정을 둘 필요가 없기 때문이다.

법원은 이 시행령 조항이 위임의 범위와 한계를 벗어난 무효의 규정이라고 할 수 없다고 보았습니다. 입법예고기간이 9일에 그쳤고 입법예고된 안에는 부속토지에 관한 내용이 없었다는 주장, 그리고 소급입법이라는 주장도 받아들여지지 않았습니다. 다만 원고가 2019. 12. 04. 전에 매매계약을 체결하고 시행 후 3개월 내에 아파트를 취득한 사실이 인정되어 구 「지방세법 시행령」 부칙(2019. 12. 31. 대통령령 제30318호) 제5조가 적용되었고, 그 이유로 처분이 취소되었습니다. 이 판결은 대법원 2023. 02. 02. 선고 2022두58377 판결로 확정되었습니다.

다. 1필지에 다른 사람의 주택이 함께 있는 경우

의정부지방법원 2022. 04. 14. 선고 2021구합12027 판결의 원고는 남편 소유의 목조 단층주택 47㎡가 서 있는 토지 860㎡를 매수하였습니다. 그 토지 위에는 다른 사람들이 공유하는 목조 단층주택 35.23㎡도 함께 서 있었습니다. 토지 소유자들이 토지 인도와 두 주택의 철거를 구하는 조정을 신청하자, 원고는 조정 과정에서 그 토지 전부를 2억 5,000만 원에 매수하여 분쟁을 종결하기로 합의하였습니다. 매매계약서 특약에는 분쟁 경위와 매매가를 공시지가의 약 70%로 정한 사정이 기재되었습니다. 원고는 취득 직후 다른 주택의 소유자들을 상대로 그 주택의 철거와 토지 인도를 구하는 소를 제기하였습니다.

처분청은 그 토지를 원고 측 주택의 부속토지 491.58㎡와 다른 주택의 부속토지 368.42㎡로 나누어, 앞의 부분에는 1.1%를, 뒤의 부분에는 1세대 2주택의 8.4%를 적용하였습니다.

지방세법 제13조의2 제1항 제2호의 "1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우"를 해석할 때, 1필지에 건축된 복수의 주거용 건축물 소유자 중 한 명이 자신의 건축물에 관한 부속토지의 사용권원을 확보하기 위한 목적으로 부속토지를 취득하면서, 다른 건축물을 소유할 의사가 없음을 명백히 한 경우에는, 위 조항이 정한 1세대 2주택의 취득에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다.

조세법규는 법문대로 해석하여야 하나 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 입법 취지와 목적을 고려한 합목적적 해석이 가능합니다(대법원 2008. 02. 15. 선고 2007두4438 판결 인용). 제13조의2의 개정이유에는 기존 주택의 부속토지만을 취득하는 경우까지 주택을 취득한 것으로 간주하려는 경위가 나타나지 않습니다. 「지방세법」 제11조 제4항은 주택의 부속토지의 취득시기에 따라 취득세율이 달라지는 불합리를 제거하기 위하여 2015. 12. 29. 법률 제13636호로 신설된 조항입니다. 원고는 자기 주택의 정당한 토지사용권을 얻기 위하여 토지를 매수하였고, 그 사정은 취득 직후 제기한 철거소송으로 객관적으로 표시되었습니다.

법원은 경정청구 거부처분을 전부 취소하였습니다. 정당한 세액을 계산할 수 있는 자료가 제출되지 않았다는 이유입니다.

라. 지상 건축물을 주택으로 보지 아니한 경우

조심 2023방4112(2024. 07. 22., 취소) 사안의 청구인은 2016. 05. 24. 강제경매로 순천시 소재 토지를 취득하였고, 그 토지 위에는 1957년경 지어진 다른 사람 소유의 무허가 목조주택이 있었습니다. 처분청은 그 토지를 주택의 부속토지로 보아 청구인이 2023. 01. 25. 분양받은 주택에 대한 생애최초 주택 구입 감면을 배제하였습니다.

쟁점주택은 1957년경 신축된 목조주택으로서, 건축물대장과 등기부등본이 존재하지 않는 무허가건축물로 나타나고, 사실상 주택으로서의 경제적 가치가 있다고 보기도 어려울뿐더러, 처분청이 제시한 현황 사진 등을 살펴보더라도 쟁점주택은 장기간 방치되어 잡풀이 무성하게 자라나 있고, 방과 부엌, 화장실 등이 구분되어 있으나 일부 벽이 무너져있는 등 사실상 사람이 거주할 수 없는 상태로 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지는 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주거용 건축물의 부속토지에 해당한다고 보기는 어려우므로 처분청이 이를 청구인 세대의 주택수에 포함하여 (중략) 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

처분청은 현지출장 결과 지붕과 기둥 및 벽이 있어 건축물의 형태를 갖추고 있고 전기 설비와 급배수설비도 되어 있어 수리하면 주택의 기능을 할 수 있다는 의견을 냈으나 받아들여지지 않았습니다. 그 토지에는 2016년부터 매년 주택분 재산세가 부과되어 있었습니다.

3. 부속토지의 공유지분만을 소유한 경우

조심 2024지3565(2025. 06. 30., 기각) 사안의 청구인은 성북구 소재 토지 5,308㎡ 중 1707분의 20 지분을 소유한 상태에서 2021. 05. 20. 다른 청구인과 공동으로 주택을 취득하였습니다. 그 토지 위에는 38개의 건축물과 20동의 부속건축물이 있었고 용도는 주택, 변소, 창고, 욕실, 근린생활시설 등이었습니다. 청구인들은 중과세율 8%로 신고·납부한 뒤 경정청구를 하였으나 거부되었습니다.

「지방세법」 제13조의2 제1항에서 주택의 범위와 관련하여 주택의 공유지분만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보도록 규정하고 있고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보도록 규정하고 있는바, 주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우라고 하여 위와 달리 볼 것은 아니라고 보이는 점, 지방세법령에서 주택 부속토지의 공유지분만을 소유하고 있는 경우에 주택 유상거래 취득 중과세의 예외로 보거나 주택 수의 산정시 소유주택 수에서 제외하도록 규정하고 있지 않은 점 등에 비추어, 청구인 AAA이 소유한 이 건 토지가 「지방세법」 제13조의2 제1항에서 규정하는 주택에 해당하는 것으로 보아 처분청이 청구인들의 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

조심 2026방1218(2026. 08. 11., 기각) 사안의 청구인은 광진구 소재 주택의 부속토지 111.1㎡ 중 33.6분의 1 지분을 소유한 상태에서 2022. 05. 27. 송파구 소재 주택을 취득하고, 일시적 2주택으로 보아 표준세율로 신고하였습니다. 청구인은 다른 공유자를 상대로 지분 처분을 위한 소송을 제기하여 1심에서 승소하였으나 상대방의 항소와 상고로 2026. 04. 02.에야 대법원 판결을 받았고, 그 사이 유예기간 3년이 지났습니다.

「지방세법」제13조의2 제1항에서 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유한 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 점, (중략) 부속토지도 주택 수에 포함되는 것으로 보는 이상 종전주택의 공유지분이 미미하다 하여 주택 수에서 제외하기 어려운 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시에 종전주택을 주택 수에 포함하는 것은 타당하다고 판단된다.

심판원은 청구인이 근거로 든 조심 2014지2109(2014. 12. 19.)에 대하여, 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하여도 주택으로 본다는 「지방세법」 제13조의2가 신설되기 이전의 결정이어서 이 건과는 사실관계가 다르다고 보았습니다. 소송이 진행 중이었다는 사정도 유예기간 내에 종전주택을 처분하지 못한 정당한 사유로 인정되지 않았습니다.

조심 2024지3565 결정문의 청구인 주장 부분에는 두 판결의 요지가, 사실관계 부분에는 그 심급 경과가 기재되어 있습니다.

같은 결정문에는 청구인들이 그 판결들의 근거로 든 내용도 기재되어 있습니다. 조문이 '주택의 공유지분'과 '주택의 부속토지'를 나누어 적으면서 '부속토지의 공유지분'은 적지 않았다는 점, 그리고 토지의 일부 지분만 소유한 사람은 다른 공유자의 동의 없이 공유물의 처분·변경행위를 할 수 없고 소수지분권자는 관리행위도 제한된다는 점입니다.

처분청은 구분소유적 공유관계를 들어 반대 의견을 냈습니다. 위치와 면적을 특정하여 구분소유하기로 약정하고 편의상 전체에 공유지분등기를 마친 경우에 부속토지의 공유지분을 주택 수에서 빼면 중과세 규정의 입법취지가 훼손된다는 것입니다.

조세심판원은 부속토지의 공유지분을 주택 수에 포함하여 판단하고 있고, 하급심 법원은 지분만을 소유한 경우를 달리 판단하고 있습니다.

4. 세대원이 공동으로 소유하는 경우

「지방세법 시행령」 제28조의4 제4항

제1항 및 제2항을 적용할 때 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다.

한 세대 안에서 부부가 나누어 가진 지분은 합하여 1개로 봅니다. 세대를 달리하는 사람과 나누어 가진 지분은 각자의 주택 수에 각각 들어갑니다.

조심 2021지5811(2023. 03. 06., 기각) 사안의 청구인은 2011. 05. 30. 조모로부터 주택의 부속토지를 부친·모친·동생과 함께 증여받아 4분의 1 지분을 취득하였고, 2021. 01. 04. 세대를 분가한 뒤 2021. 07. 23. 이 건 주택을 취득하였습니다.

「지방세법 시행령」제29조제2항에서 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 보도록 하면서 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보도록 규정하고 있으며, 청구인이 2011.5.30. 증여로 공유취득한 쟁점부속토지는 청구인 외 3인이 각각 1주택을 소유하는 것으로 보아야 할 것인 점, 청구인은 세대분가 후 이 건 주택을 취득하였고, 이 건 주택의 취득당시 여전히 쟁점부속토지를 소유하고 있었으므로 1가구 2주택에 해당하는 것으로 보이는 점

세대를 분가하여 나오더라도 본인 명의의 부속토지 지분은 분가한 세대의 주택 수에 그대로 남습니다.

5. 상속으로 공동소유하게 된 경우

「지방세법 시행령」 제28조의4 제5항

제1항 및 제2항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다. 1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람 2. 나이가 가장 많은 사람

「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제3호

3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔

상속으로 부속토지를 여러 사람이 공동소유하게 되었다면 지분이 가장 큰 상속인의 주택 수에만 들어가고, 상속개시일부터 5년 동안은 그 상속인의 주택 수에서도 빠집니다.

제5항과 제6항 제3호는 상속을 원인으로 취득한 경우를 적용 대상으로 적고 있습니다. 조심 2021지5811 사안에서 건물을 상속받은 사람은 청구인의 부친이었고, 청구인은 조모로부터 부속토지 지분을 증여받았습니다. 처분청은 관련 법령이 상속을 원인으로 취득한 주택만을 주택 수에서 제외하도록 규정하고 있어 증여로 취득한 부속토지를 제외할 법적 근거가 없다는 의견을 냈고, 조세심판원은 심판청구를 기각하였습니다.

상속인이 상속받은 주택의 부속토지를 다른 가족이 증여로 취득한 경우에는 제5항과 제6항 제3호가 적용되지 않습니다.

6. 주택 수에서 제외되는 부속토지

가. 시가표준액 1억원 이하인 부속토지

「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제5호

5. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지

이 호는 2023. 03. 14. 대통령령 제33325호로 신설되어 같은 날부터 시행되었습니다. 직전 시행본인 2023. 02. 28. 대통령령 제33308호의 같은 조에는 이 호가 없었습니다.

같은 항 제4호는 오피스텔에 대하여 "지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액"을 기준으로 삼는다고 적고 있고, 제5호는 부속토지의 시가표준액을 기준으로 적고 있습니다. 같은 항 제1호 가목이 가리키는 제28조의2 제1호는 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 적고 있습니다.

나. 전체 주택의 시가표준액이 1억원 이하인 주택

「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제1호 가목

가. 제28조의2제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호 각 목에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택

「지방세법 시행령」 제28조의2 제1호

1. 다음 각 목의 구분에 따른 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다. 가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다)에 소재하는 경우: 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다. 이하 이 호에서 "시가표준액"이라 한다)이 1억원 이하인 주택 나. 수도권 외의 지역에 소재하는 경우: 시가표준액이 2억원 이하인 주택

법제처 24-0772(2024. 11. 26.) 해석은 전체 주택의 시가표준액이 1억원을 초과하지만 부속토지를 제외한 주거용 건축물의 시가표준액은 1억원 이하인 경우에 그 건축물만 소유한 자의 주택 수에 관한 것입니다.

이 사안의 주거용 건축물은 「지방세법 시행령」 제28조의4제6항제1호가목에 따라 취득세 중과를 위한 1세대의 소유주택 수 산정에서 제외되지 않습니다.
이 사안과 같이 주거용 건축물만을 소유한 것은 전체 주택 중 일부를 소유한 것으로서 전체 주택의 일정 지분을 가진 것이라고 볼 수 있으므로, 같은 법 시행령 제28조의2제1호에 따라 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 소유주택 수에서 제외할지 여부를 판단하는 것이 문언상 명확하다고 할 것이어서, 이 사안에서와 같이 주거용 건축물과 그 부속토지를 포함한 전체 주택의 시가표준액이 1억원을 초과한다면 해당 주거용 건축물은 「지방세법 시행령」 제28조의4제6항제1호가목에 따라 취득세 중과를 위한 1세대의 소유주택 수에 포함된다고 할 것입니다.

이 해석은 부속토지만을 가진 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 하면서 건축물 전체만을 소유한 경우에는 건축물의 시가표준액만을 기준으로 한다면 조세 형평에 어긋날 수 있고, 건축물과 부속토지의 소유자를 달리하여 중과 규정의 적용을 회피할 여지가 생긴다는 점도 들고 있습니다.

지분이나 부속토지만을 가진 경우 1억원 기준은 전체 주택의 시가표준액으로 판정합니다. 정비구역이나 사업시행구역에 있는 주택은 단서에 따라 이 호에서 빠지므로, 시가표준액이 1억원 이하이더라도 주택 수에 들어갑니다.

7. 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액

「지방세법」 제11조 제1항 제8호

제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택(중략)을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10 나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율 (중략) 다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30

같은 호의 계산식은 전체 주택의 취득당시가액을 취득 지분의 취득당시가액에 전체 주택의 시가표준액을 곱하고 취득 지분의 시가표준액으로 나누어 산출하도록 정하고 있습니다.

「지방세법」 제11조 제2항

제1항제1호ㆍ제2호ㆍ제7호 및 제8호의 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다.

세율 구간은 전체 주택의 취득당시가액으로 판정합니다. 과세표준은 취득한 지분의 가액으로 합니다. 취득당시가액이 12억원인 주택의 2분의 1 지분을 6억원에 취득하는 경우에도 전체 주택의 취득당시가액이 12억원이므로 1천분의 30이 적용됩니다.

8. 생애최초 주택 구입 감면의 무주택 판정

「지방세특례제한법」 제36조의3 제3항 제1호

③ 제1항에서 "주택을 소유한 사실이 없는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우

상속으로 받은 부속토지의 공유지분은 이 호에 따라 감면대상 주택의 취득 전에 전부 처분하면 무주택으로 봅니다. 상속이 아닌 원인으로 취득한 부속토지 지분에는 이 호가 적용되지 않습니다.

조심 2025방2604(2026. 06. 11., 기각) 사안의 청구인은 2022. 07. 18. 매매로 부산 수영구 소재 주택의 부속토지 119.8㎡ 중 62㎡를 취득하여 소유한 상태에서 2023. 06. 30. 양산시 소재 주택을 취득하고 생애최초 주택 구입 감면을 받았습니다. 처분청은 사후관리 점검에서 그 사실을 확인하고 2025. 07. 28. 가산세를 포함하여 취득세를 부과하였습니다.

생애최초 취득세 감면 제도의 입법 목적에 비추어 보더라도 해당 제도는 실질적으로 주택을 전혀 보유한 적이 없는 자의 최초 주거 마련을 지원하기 위한 제도인 반면 청구인은 이미 기존 주택의 부속토지 지분을 매수하여 보유하고 있었으며 이는 주거용 건축물과 결합된 부동산 권리 일부를 취득한 것으로 평가될 수 있으므로 비록 건물 지분 자체를 직접 보유하고 있지 않았더라도 주거용 건축물과 결합된 재산권을 이미 취득한 자를 완전한 의미의 "생애최초 주택 취득자"로 보기 어렵다고 판단된다.

청구인은 취득신고를 법무사에게 위임하였고 시청의 부동산 조회 과정에서 부속토지가 확인되지 않아 감면이 적용되었다는 안내를 받았다고 주장하였습니다. 조세심판원은 일반적인 민원상담이나 담당 공무원의 구두 안내는 공적 견해표명으로 보기 어렵고, 취득세는 신고납부 방식의 조세이므로 감면요건 충족 여부에 대한 1차적 판단 책임은 납세자 본인에게 있다고 보아 가산세를 포함한 처분을 그대로 유지하였습니다.

「지방세특례제한법」 제36조의3 제2항

2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택에 대한 제1항제1호에 따른 총 감면액은 300만원 이하로 하고, 제1항제2호에 따른 총 감면액은 200만원 이하로 한다.

공동으로 취득하더라도 감면 한도는 주택 한 채를 기준으로 합니다.

9. 상속 취득의 1가구 1주택 세율특례

「지방세법」 제15조 제1항 제2호 가목의 1가구 1주택 상속에 대해서는 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율, 곧 1천분의 8이 적용됩니다. 그 1가구 1주택의 범위는 시행령이 정하고 있습니다.

「지방세법 시행령」 제29조 제2항

제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.

「지방세법 시행령」 제29조 제3항

제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다. 1. 그 주택에 거주하는 사람 2. 나이가 가장 많은 사람

제28조의4 제4항은 1세대 내에서 세대원이 공동으로 소유하는 경우를 1개의 주택으로 보지만, 제29조 제2항은 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 봅니다. 상속 취득의 세율특례에서는 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에만 제3항에 따라 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 봅니다. 상속으로 주택을 취득하기 전부터 부속토지만을 가지고 있었다면 그 부속토지도 1가구의 주택 수에 들어갑니다.

「지방세법」 제13조의2의 중과세율은 2020. 08. 12. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되고, 2020. 07. 10. 이전에 매매계약을 체결한 당사자에게는 부칙(2020. 08. 12. 법률 제17473호) 제6조에 따라 종전의 규정이 적용됩니다. 부속토지를 주택 수에서 빼는 「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제5호는 2023. 03. 14.부터 시행되었으므로, 그 전에 취득한 주택에는 이 호가 적용되지 않습니다. 취득세의 부과제척기간이 남아 있는 동안에는 취득 시점에 따라 각각의 조문이 적용됩니다.

부속토지나 지분을 가지고 계신 분이라면 새 주택의 계약 전에 등기사항전부증명서상 본인과 세대원 전원의 토지 지분 현황, 그 토지가 개별주택가격에 포함되어 고시되고 있는지, 주택분 재산세가 부과되고 있는지, 그 지상 건축물의 건축물대장과 현황, 전체 주택의 시가표준액과 그 토지의 시가표준액, 그리고 그 지분의 취득원인이 상속인지 증여인지 매매인지를 확인해 보시기 바랍니다. 지분을 처분하여 주택 수에서 빼려는 경우에는 다른 공유자의 동의가 필요한지와 그 처분에 걸리는 기간을 잔금일 이전에 정리해 두시기를 권해 드립니다.

위트리 세무회계·부동산중개 서진호 세무사·공인중개사 칼럼 목록으로