동거주택 상속공제의 동거와 1세대 1주택 판정
부모와 한 주택에서 함께 살아 온 자녀가 그 주택을 상속받는 경우, 상속주택가액(주택부수토지를 포함하고, 그 주택에 담보된 피상속인의 채무를 뺀 가액)의 100분의 100을 6억원 한도로 상속세 과세가액에서 공제하는 동거주택 상속공제가 적용될 수 있습니다(「상속세 및 증여세법」 제23조의2). 이 공제를 받으려면 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 피상속인과 상속인이 하나의 주택에서 동거하면서 1세대 1주택에 해당하여야 하고, 그 주택을 상속받는 사람은 피상속인과 동거한 직계비속(대습상속인이 된 직계비속의 배우자 포함)으로서 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 사람이어야 합니다.
상속인이 실제로 부모와 함께 살았더라도, 그 10년 사이에 주민등록을 다른 곳에 둔 기간이나 해외에 체류한 기간이 있거나 세대원이 다른 주택을 보유한 기간이 있으면 신고한 공제가 부인되어 상속세가 추가로 고지될 수 있습니다.
핵심 정리
① 동거와 1세대 구성은 실제로 같은 주택에서 생계를 같이 하였는지로 판정합니다. 주민등록을 달리 둔 기간이 있으면 그 기간에도 함께 살았다는 사실을 상속인이 증명하여야 합니다.
② 징집, 고등학교·대학 취학, 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병으로 떨어져 산 기간은 동거가 계속된 것으로 보되 10년의 동거 기간에는 산입하지 않습니다. 국외 대학원 진학, 관광, 어학연수로 떨어져 산 기간은 이에 해당하지 않습니다.
③ 10년 동안 세대원 가운데 누구라도 상속주택 외의 주택(별장 포함)을 보유한 기간이 있으면 공제가 적용되지 않습니다. 다만 이사를 위한 일시적 2주택, 혼인이나 동거봉양을 위한 합가, 공동상속주택의 소수지분처럼 시행령이 열거한 경우에는 1주택으로 봅니다.
1. 동거와 1세대 구성의 판정
동거와 1세대 구성은 피상속인과 상속인이 실제로 같은 주택에서 생계를 같이 하였는지에 따라 판정합니다.
「상속세 및 증여세법」 제23조의2 제1항 제1호는 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것을, 제2호는 같은 기간 계속하여 1세대(같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족 단위)를 구성할 것을 공제 요건으로 정합니다. 상속인이 미성년자였던 기간은 10년의 동거 기간에 산입하지 않습니다.
국세청은 1세대 여부를 형식상의 주민등록 내용과 관계없이 실질적인 생활관계를 고려하여 판정할 사항으로 보았습니다(재산세과-302, 2010. 05. 19.). 다만 주민등록을 달리 둔 기간이 있으면, 그 기간에도 함께 살았다는 사실은 상속인이 증명하여야 합니다.
서울행정법원 2021. 08. 13. 선고 2020구합72119 판결
'동거' 또는 '1세대' 요건 충족 여부는 특별한 사정이 없는 한 피상속인과 상속인의 주민등록표상 주소가 동일한지를 기준으로 하되 (...) 피상속인과 주민등록표상 주소를 달리한 기간에도 (...) 동거하였거나 또는 1세대를 구성하였다고 보려면, 이를 주장하는 상속인이 그러한 특별한 사정을 증명하여야 할 필요가 있다.
가. 주민등록과 달리 함께 산 사실이 인정된 경우
상속주택에서 약 100미터 떨어진 임차주택에 주민등록을 둔 자녀도, 실제로 어머니와 함께 산 것으로 인정되어 동거주택 상속공제가 적용되었습니다(조심 2024서3107, 2024. 10. 10. 경정). 이 자녀는 1997. 04. 30.부터 상속개시일인 2022. 06. 30.까지 그 임차주택에 주민등록을 두었습니다. 어머니는 상속개시일 현재 87세로 장애인 등록과 치매 진단을 받았고, 고관절 수술로 거동이 불편하였습니다.
처분청은 제출된 증빙만으로는 10년 이상 함께 거주한 사실이 객관적으로 확인되지 않는다고 보아 경정청구(신고한 세액을 바로잡아 달라는 청구)를 거부하였습니다.
반면, 조세심판원은 임차주택이 자녀 부부와 자녀의 두 아이가 함께 살기에는 협소하였고, 아파트 입주자명부에 자녀 부부가 입주자로 등재되어 있었으며, 배우자의 차량과 금융회사·우체국 우편물의 수취장소가 상속주택으로 되어 있었던 점을 들어 함께 거주한 것으로 보았습니다.
조심 2024서3107, 2024. 10. 10.
주민등록 여부와 관계없이 피상속인과의 가족관계, 연령, 거주 관련 자료 등에 따라 실제 동거 여부를 판단하여야 함에도 주민등록상 주소지만을 기준으로 (...) 동거주택 상속공제 적용을 배제한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
주민등록을 경상남도 거창군에 둔 아들도, 실제 생활의 근거가 부모의 과천 주택이었다고 인정되어 공제가 적용되었습니다(조심 2024중2651, 2024. 12. 24. 경정). 아들은 2013. 05. 13.부터 상속개시일인 2022. 07. 14.까지 거창군의 건축물에 주민등록을 두었는데, 그 건축물의 공부상 용도는 축사였습니다.
처분청은 아들이 귀농인 지원을 받으려고 거창군으로 거주지를 옮긴 것으로 보아 공제를 부인하였습니다.
반면, 조세심판원은 아들이 거창군의 귀농인 지원을 신청하거나 받은 사실이 없고, 계좌 거래와 건강보험 이용 내역이 과천과 그 인근에서는 상당하고 거창에서는 미미하였으며, 별도의 소득 없이 부모에게 생계를 의지하였던 점을 들어 거창에서 독립적으로 생활하였다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.
주민등록을 옮긴 사람이 피상속인인 어머니였던 사건에서도, 동거가 계속된 것으로 인정되어 공제가 적용되었습니다(조심 2026서2062, 2026. 08. 26. 경정). 자녀는 2013. 01. 09.부터 상속개시일인 2024. 04. 24.까지 어머니와 같은 주소에 주민등록을 두었으나, 어머니는 그 사이 2015년부터 2018년까지 네 차례에 걸쳐 합계 49일 동안 서울의 다른 주소로 주민등록을 옮겼습니다. 어머니가 다니던 경로당은 관할 행정구역에 주민등록을 둔 노인만 이용할 수 있었고, 처음 두 차례 주민등록을 옮긴 어머니 소유 주택에는 임차인이 살고 있었습니다.
자녀는 신고 때 공제를 적용하지 않았다가 경정청구를 하였고, 처분청은 동거하지 못한 기간의 예외사유에 해당하지 않는다고 보아 이를 거부하였습니다.
반면, 조세심판원은 어머니가 경로당을 계속 이용하려고 주소만 일시 이전하였다는 주장에 신빙성이 있고, 2000년부터 지체·청각장애로 장애인 등록이 되어 있던 어머니가 자녀 외의 다른 사람에게 봉양을 받았다는 정황도 없다고 보아 10년 이상 동거한 것으로 판단하였습니다.
국세청도 피상속인의 배우자가 주민등록만 장녀의 주소로 2년간 옮겼던 사안에서, 실제로 피상속인과 생계를 같이 하였다면 1세대에 해당한다고 보았습니다(서면-2023-법규재산-2363, 2024. 08. 30.). 어머니가 사는 다가구주택의 다른 호실로 딸이 별도 세대 전입신고를 하였으나 어머니와 생계를 같이 한 사안에서도, 1세대 여부는 실질적인 생활관계를 고려하여 판단할 사항이라고 보았습니다(사전-2026-법규재산-0438, 2026. 05. 08.).
나. 주민등록과 다른 거주를 증명하지 못한 경우
상속주택에 주민등록을 둔 기간이 약 6년인 자녀는, 10년 이상 어머니와 함께 살았다는 증빙을 내지 못해 공제가 부인되었습니다(조심 2025서2553, 2025. 11. 27. 기각). 이 자녀는 2017. 08. 16. 상속주택에 전입하였고, 어머니는 그 사이 2018. 04. 11.부터 2019. 03. 17.까지 다른 아파트에 주민등록을 두었습니다. 자녀는 주소를 달리한 기간이 어머니의 질병 치료 또는 자신의 국민주택 청약 때문이었다고 주장하였으나, 조세심판원은 주민등록과 달리 10년 이상 함께 생활하였다고 인정할 구체적이고 객관적인 증빙이 없다고 보았습니다.
다른 형제의 세대원으로 주민등록을 둔 기간이 있던 미혼 자녀도, 그 기간에 어머니와 함께 살았다는 사실을 증명하지 못해 공제가 부인되었습니다(조심 2026중1618, 2026. 06. 30. 기각). 이 자녀는 2006. 03. 30.부터 2015. 10. 11.까지 다른 형제의 세대원으로 주민등록이 되어 있었고, 상속개시일인 2023. 07. 31.부터 소급한 10년 가운데 약 2년 2개월이 이 기간에 걸쳐 있었습니다. 조세심판원은 그 기간에 또 다른 자녀가 상속주택에서 어머니와 1세대를 이루어 봉양한 것으로 보았습니다.
자녀는 형제의 사업장에서 근무하려고 주소를 옮겼다며 근무상 형편을 주장하였으나, 조세심판원은 형제의 주소지에 살면서 어떻게 어머니와 동거하고 봉양하였는지에 관한 구체적·객관적인 소명이 없다고 보았습니다.
2. 동거하지 못한 사유
징집, 고등학교·대학 취학, 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병으로 떨어져 산 기간은 동거가 계속된 것으로 보되, 그 기간은 10년의 동거 기간에 산입하지 않습니다.
이 사유는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제20조의2 제2항과 같은 법 시행규칙 제9조의2가 정합니다. 취학은 「초·중등교육법」에 따른 학교(초등학교와 중학교는 제외)와 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학을, 근무상 형편은 직장의 변경이나 전근 등을, 질병은 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양을 말합니다.
이 밖의 사유로 떨어져 산 기간이 있으면 동거가 계속된 것으로 보지 않습니다. 국세청은 함께 산 기간을 합하여 10년 이상이더라도 동거가 단절되어 10년 이상 계속하여 동거하지 못하였다면 공제를 적용받을 수 없다고 보았습니다(사전-2024-법규재산-0419, 2024. 06. 25.).
「상속세 및 증여세법」 제23조의2 제2항
제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.
가. 질병 요양과 해외근무
혈액암으로 투병하던 아버지에게 코로나19를 감염시킬 위험을 피하려고 따로 지낸 딸은, 그 기간이 질병 요양으로 동거하지 못한 기간으로 인정되어 공제가 적용되었습니다(조심 2023서7867, 2023. 08. 02. 경정). 아버지는 가정호스피스 방문을 받으며 재가요양 중이었고, 딸은 2020. 06. 15.부터 거소를 달리하였다가 아버지 사망 후인 2022. 04. 08. 어머니와 다시 합가하였습니다.
처분청은 딸이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거하지 않았다고 보아 공제를 부인하였습니다.
반면, 조세심판원은 진단서와 가정호스피스 방문 기록에 비추어 일시적으로 별도의 거소를 두었다는 주장을 신뢰할 수 있고, 동거하지 못한 기간을 제외하더라도 딸이 상속주택에서 19년 2개월간 동거하였다고 보았습니다.
국세청은 상속인이 해외에서 급여를 받으며 근무한 기간을 근무상 형편으로 동거하지 못한 기간에 해당한다고 보았습니다(사전-2024-법규재산-0419, 2024. 06. 25.). 실제로 이에 해당하는지는 사실판단할 사항이라고 하였습니다.
나. 국외 대학원, 관광, 어학연수
2001년 이후 중국에 체류한 상속인은, 피상속인과 함께 주민등록이 되어 있던 기간이 미성년자였던 기간을 제외하고도 18년 6개월이 넘었으나 동거가 인정되지 않아 공제가 부인되었습니다(서울고등법원 2025. 10. 24. 선고 2024누74368 판결, 대법원 2026. 04. 02. 선고 2025두35882 판결로 상고기각). 이 상속인은 상속개시일인 2020. 06. 09.부터 소급한 10년 가운데 약 5년(2010. 06. 09.부터 2014. 12. 11.까지)은 주민등록상 주소도 달랐습니다. 조세심판원 단계에서는 관광과 어학연수, 그 과정에서 발병한 질병의 치료를 동거하지 못한 사유로 들었으나 인정되지 않았습니다(조심 2023서0058, 2023. 12. 12. 기각).
서울고등법원 2025. 10. 24. 선고 2024누74368 판결
'동거'의 개념을 '동일한 주거에서 같이 먹고 자는 등 일상생활을 함께 한다'는 의미로 해석하고, 원고가 2001년 이후 중국에서 체류한 기간이 (...) 계속하여 동거한 것으로 간주하는 사유에 해당한다고 보기 어려운 이상, 이러한 주민등록 등재기간만을 들어 (...) 동거한 경우에 해당한다고 인정하기에 부족하고
국외 대학원에 다니느라 떨어져 산 상속인도, 그 기간이 취학으로 인정되지 않아 공제가 부인되었습니다(조심 2022서1899, 2022. 10. 20. 기각). 조세심판원은 시행규칙의 취학이 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학을 말하고, 국외 교육기관을 포함한다는 명시적 규정이 없다고 보았습니다. 국세청도 국외 대학원과 해외관광은 시행규칙에 열거된 사유가 아니라고 보았습니다(사전-2024-법규재산-0419, 2024. 06. 25.).
3. 10년 이상 1세대 1주택
상속개시일부터 소급하여 10년 동안 1세대가 상속주택 외의 주택을 함께 보유한 기간이 있으면, 시행령이 열거한 경우를 제외하고는 동거주택 상속공제가 적용되지 않습니다.
1세대 1주택은 「소득세법」 제88조 제6호의 1세대가 1주택(고가주택 포함)을 소유한 경우를 말합니다(「상속세 및 증여세법 시행령」 제20조의2 제1항). 무주택이었던 기간은 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함합니다(같은 법 제23조의2 제1항 제2호 후단). 1세대에는 피상속인과 상속인 외에 생계를 같이 하는 배우자, 손자녀 등 가족이 함께 포함됩니다. 따라서 그 가운데 누구라도 다른 주택을 보유한 기간이 있으면, 시행령이 1주택으로 보는 경우가 아닌 한 이 요건을 충족하지 못합니다.
시행령이 1주택으로 보는 경우는 피상속인이 이사를 위해 다른 주택을 취득한 일시적 2주택(취득일부터 2년 이내에 종전 주택 양도·이사), 상속인이나 피상속인이 1주택을 소유한 사람과 혼인한 경우(혼인일부터 5년 이내에 배우자 소유 주택 양도), 1주택을 보유한 사람이 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우(합가일부터 5년 이내에 피상속인 외의 사람이 보유한 주택 양도), 피상속인이 소유한 국가등록문화유산 주택·이농주택·귀농주택, 피상속인·상속인 또는 상속인의 배우자가 제3자로부터 상속받은 공동상속주택의 소수지분(가장 큰 상속지분이 아닌 지분)입니다(같은 영 제20조의2 제1항 제1호부터 제8호까지).
가. 주택 수에 포함되는 주택
손자가 보유한 다른 시의 주택을 피상속인이 요양을 위한 별장으로 썼다고 주장한 세대는, 그 주택도 주택 수에 포함되어 공제가 부인되었습니다(서울고등법원 2026. 02. 06. 선고 2025누6593 판결, 대법원 2026. 07. 16. 선고 2026두30743 판결로 상고기각). 피상속인은 2021. 07. 01. 사망하였고, 피상속인과 아들, 손자 등이 10년 이상 함께 산 주택을 아들이 상속받았습니다. 손자는 2014. 03. 05.부터 2016. 08. 16.까지 다른 시에 있는 주택을 보유하였고, 상속인의 주장에 따르면 피상속인은 그 주택에 1년에 약 5회, 한 번에 1주 내지 3주씩 머물렀습니다.
법원은 상속세 및 증여세법령에 별장을 주택에서 제외한다는 규정이 없고, 별장의 개념 자체가 주거용 건축물을 전제로 한다고 보았습니다. 그 주택이 공부상 주택으로 등재되어 있었고 주거기능이 유지·관리되어 언제든지 주거용으로 사용할 수 있었다는 점도 들었습니다.
어머니가 상속개시 전 10년 사이에 다른 주택을 9개월 동안 보유하였던 세대도, 그 기간 때문에 공제가 부인되었습니다(조심 2023중3119, 2023. 09. 12. 기각). 아버지, 어머니, 자녀가 10년 이상 함께 산 주택이었고, 어머니는 그 사이 다른 주택을 취득하였다가 9개월 뒤 매도하였습니다. 조세심판원은 시행령 제20조의2 제1항 제1호가 피상속인이 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 일시적 2주택으로 인정하므로, 어머니가 다른 주택을 취득하였다가 다시 매도한 경우는 이에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.
나. 1주택으로 보는 경우
피상속인이 이사하려고 새 주택을 먼저 취득한 경우에는, 새 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 살던 주택을 양도하고 이사하여야 1주택으로 봅니다.
「상속세 및 증여세법 시행령」 제20조의2 제1항 제1호
피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우. 다만, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다.
양도소득세의 재건축 대체주택 특례 대상인 주택을 상속주택과 함께 보유하였던 세대는, 1주택으로 인정되지 않아 공제가 부인되었습니다(조심 2024서5791, 2025. 03. 27. 기각). 상속인은 아버지가 상속개시 전 10년 안에 상속주택 외에 보유한 김포시의 주택이 「소득세법」상 재건축 대체주택 특례의 대상이므로 1세대 1주택으로 보아야 한다고 주장하였습니다.
조심 2024서5791, 2025. 03. 27.
별도의 명시적인 근거가 없이 양도소득세에 있어 1세대 1주택으로 간주되는 일시적 1세대 2주택 특례 조항을 상증법 제23조의2 제1항 제2호에 따른 1세대 1주택의 범위까지 확대 적용하기에는 무리가 있어 보이는 점
국세청도 재개발 이주기간에 거주할 주택을 취득하였다가 재개발 아파트에 입주하면서 양도한 사안에서, 시행령 제20조의2 제1항 각 호에 해당하는 경우에 한하여 1주택으로 보아 공제를 적용한다고 답하였습니다(서면-2024-상속증여-2792, 2025. 12. 23.).
동거봉양을 위해 아버지와 합가한 다른 자녀가 합가일부터 5년이 지난 뒤에도 자기 주택을 보유하고 있던 세대도, 1주택으로 인정되지 않았습니다(기준-2025-법규재산-0100, 2025. 12. 18.). 아버지는 A주택을 보유하며 2011. 03. 02. 무주택인 자녀와 합가하였고, 2018. 01. 15. B주택을 보유한 다른 자녀와 다시 합가하였습니다. 2022. 07. 26. 아버지가 사망하여 무주택인 자녀가 A주택을 상속받았으나, 다른 자녀는 2025년까지 B주택을 보유하고 있었습니다.
국세청은 상속개시 당시 2주택 상태가 해소되지 않았더라도 동거봉양 합가에 따른 1주택으로 보지만, 합가일부터 5년 이내에 피상속인 외의 사람이 보유한 주택을 양도하지 않으면 이 규정을 적용받을 수 없다고 보았습니다.
피상속인인 어머니가 2013년 먼저 사망한 아버지에게서 상속받은 다른 주택의 지분 20%를 함께 보유하고 있던 세대는, 그 지분이 공동상속주택의 소수지분에 해당하여 1주택으로 인정되었습니다(사전-2025-법규재산-0190, 2025. 05. 26.). 어머니와 동거한 자녀는 어머니와 공동으로 소유하던 주택(어머니 20%, 자녀 80%)의 어머니 지분을 상속받는 사안이었고, 국세청은 이 경우 1세대가 1주택을 소유한 것으로 보아 동거주택 상속공제를 받을 수 있다고 보았습니다.
공동상속주택의 소수지분을 주택 수에서 제외하는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제20조의2 제1항 제8호는 2025. 02. 28. 대통령령 제35351호로 개정되어, 소수지분을 보유한 사람의 범위에 상속인의 배우자가 추가되었습니다. 개정규정은 2025. 02. 28. 이후 결정 또는 경정하는 경우부터 적용됩니다(같은 영 부칙 제3조). 개정 전 조문이 적용된 조심 2024서3536(2024. 09. 04. 기각)에서는 상속인의 배우자가 보유한 공동상속주택의 소수지분이 주택 수에 포함되어 경정청구 거부처분이 유지되었습니다.
동거주택 상속공제는 상속세 신고 때 적용하지 않았더라도 법정신고기한부터 5년 이내에는 경정청구로 적용을 구할 수 있습니다(「국세기본법」 제45조의2 제1항). 조심 2024서3107과 조심 2026서2062도 신고 후 경정청구로 공제를 구한 사건이었습니다.
부모와 함께 산 주택을 상속받으신 경우에는 피상속인과 상속인의 주민등록초본을 상속개시일부터 소급하여 10년 이상의 기간으로 발급받아, 주소가 달랐던 기간이 있는지를 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 그런 기간이 있으면 그 기간에도 함께 살았음을 보여 주는 아파트 입주자명부, 우편물 수취지, 차량 등록지, 신용카드와 의료기관 이용 지역을 확인하시고, 떨어져 산 기간이 있으면 재직·발령 서류나 1년 이상 요양이 필요하다는 진단서처럼 그 사유를 보여 주는 서류를 함께 갖추어 두시기 바랍니다. 아울러 같은 기간 배우자와 손자녀를 포함한 세대원 전원의 주택 보유 이력과 합가일, 혼인일을 확인하시면 1세대 1주택 요건을 점검하실 수 있습니다.