인구감소지역주택 특례의 요건과 취득 시기
주택 한 채를 보유한 세대가 인구감소지역에 있는 주택을 한 채 더 취득하면, 그 인구감소지역주택은 세대의 소유주택 수에서 빠집니다. 나중에 먼저 보유하던 주택을 양도할 때 2주택 세대가 아니라 1주택 세대로 보아 1세대1주택 비과세를 적용한다는 뜻입니다. 주택 한 채가 아니라 조합원입주권 하나 또는 분양권 하나를 보유한 세대에도 같은 효과가 미칩니다.
이 특례는 2024. 12. 31. 법률 제20617호로 「조세특례제한법」 제71조의2가 신설되면서 생겼고, 위임을 받은 같은 법 시행령 제68조의2는 2025. 02. 28. 대통령령 제35347호로 신설되었습니다. 대상이 되는 취득 기간은 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 그 뒤 시행령 제68조의2 제1항은 2025. 11. 28. 대통령령 제35877호로, 법 제71조의2 제1항은 2025. 12. 23. 법률 제21223호로 각각 개정되었습니다.
1. 특례의 대상과 효과
「조세특례제한법」 제71조의2 제1항
주택, 조합원입주권(「소득세법」 제88조제9호의 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 분양권(같은 조 제10호의 분양권을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 중 1채 또는 1개를 보유한 1세대(같은 조 제6호의 1세대를 말한다)가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 다음 각 호의 지역에 소재하는 주택으로서 주택 소재지, 주택 가액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택(이하 이 조에서 "인구감소지역주택"이라 한다) 1채를 취득한 후 인구감소지역주택을 취득하기 전에 보유한 주택, 조합원입주권 또는 분양권을 양도하는 경우에는 그 인구감소지역주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호 또는 제4호를 적용한다. 1. 인구감소지역 2. 수도권 밖의 지역으로서 「지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법」 제2조제12호의2에 따른 인구감소관심지역
가. 종전에 보유하던 주택을 양도하는 경우
「소득세법」 제89조 제1항 제3호
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
법 제71조의2 제1항이 소유주택이 아닌 것으로 보는 대상은 인구감소지역주택 한 채입니다. 인구감소지역주택을 뺀 나머지가 1주택이면 그 종전주택의 양도에 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목이 적용됩니다.
「소득세법 시행령」 제154조 제1항 본문
법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
보유기간과 거주기간은 양도하는 종전주택을 기준으로 판정합니다.
나. 조합원입주권을 양도하는 경우
「소득세법」 제89조 제1항 제4호
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다. 가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
인구감소지역주택을 보유한 상태에서 종전부터 가지고 있던 조합원입주권을 양도하더라도, 제4호 가목의 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것이라는 요건은 충족한 것으로 봅니다.
다. 특례의 적용례
법률 제20617호 부칙 제8조
제8조(인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례에 관한 적용례) 제71조의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 결정하거나 경정하는 경우부터 적용한다.
법 제71조의2는 2025년 1월 1일에 시행되었고, 대상 취득 기간의 시작일은 그보다 앞선 2024년 1월 4일입니다.
2024년에 인구감소지역주택을 취득한 세대도 2025년 1월 1일 이후 결정하거나 경정하는 경우에는 특례를 적용받습니다.
2. 취득 기간
가. 인구감소지역주택의 취득 시기
「소득세법」 제98조
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제5호 및 제8호
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
취득일이 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 안에 있어야 인구감소지역주택에 해당합니다.
나. 인구감소지역의 분양권을 취득한 경우
질의 사안은 2021년 1월에 A주택을 취득한 세대가 2025년 5월에 인구감소지역에 있는 B분양권을 취득하고, 2027년 1월에 B분양권의 잔금을 청산한 뒤 A주택을 양도하려는 것이었습니다.
서면-2026-법규재산-0119 (2026. 08. 11., 국세청)
1주택을 보유한 1세대가 '24.1.4.~'26.12.31. 기간 중에 「조세특례제한법 시행령」 제68조의2제1항에 해당하는 인구감소지역 내 분양권을 취득하고 해당 분양권이 '27.1.1. 이후 주택으로 전환된 경우에는 「조세특례제한법」(2025.12.23. 법률 제21223호로 개정된 것) 제71조의2에 따른 특례의 적용대상에 해당하지 않는 것입니다.
분양권을 취득한 날이 아니라 그 분양권이 주택으로 완성된 날이 취득 기간 안에 들어와야 합니다.
3. 주택의 소재지
가. 인구감소지역과 인구감소관심지역
「조세특례제한법 시행령」 제68조의2 제1항 제1호 가목 및 제2호 가목
법 제71조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 주택(이하 이 조에서 "인구감소지역주택"이라 한다)을 말한다. 1. 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 가. 취득 당시 인구감소지역에 소재할 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택은 제외한다. 1) 수도권(「접경지역 지원 특별법」 제2조제1호에 따른 접경지역은 제외한다) 2) 광역시(광역시에 있는 군은 제외한다) 3) 해당 주택 취득 전에 보유한 주택(해당 주택 취득 전에 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 분양권을 통해 공급하는 주택)과 동일한 시ㆍ군ㆍ구 2. 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 가. 취득 당시 수도권 밖의 지역으로서 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조제12호의2에 따른 인구감소관심지역에 소재할 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택은 제외한다. 1) 광역시(광역시에 있는 군은 제외한다) 2) 해당 주택 취득 전에 보유한 주택(해당 주택 취득 전에 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 분양권을 통해 공급하는 주택)과 동일한 시ㆍ군ㆍ구
인구감소지역과 인구감소관심지역은 모두 행정안전부장관이 지방시대위원회의 심의·의결을 거쳐 지정·고시하는 지역입니다(「지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법」 제2조 제12호 및 제12호의2, 같은 법 시행령 제3조 제1항 및 제2항). 인구감소관심지역을 정한 같은 영 제3조 제2항은 2025. 11. 25. 신설되었습니다.
나. 인구감소관심지역이 추가된 시점
법률 제21223호 부칙 제14조
제14조(인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례에 관한 적용례) 제71조의2제1항의 개정규정은 2025년 11월 28일 이후 주택을 취득하는 경우부터 적용한다.
2025년 11월 27일까지 취득한 주택은 인구감소관심지역에 있더라도 특례 대상이 아니고, 인구감소지역에 있는 경우에만 특례 대상이 됩니다.
4. 주택의 가액
가. 현행 기준
「조세특례제한법 시행령」 제68조의2 제1항 제1호 나목
나. 가목의 요건을 충족하는 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조제1항에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득일(법 제71조의2 제2항을 적용하는 경우에는 해당 주택 취득일 및 「종합부동산세법」 제3조에 따른 과세기준일) 현재 다음의 구분에 따른 금액을 초과하지 않을 것 1) 수도권 밖의 지역에 지정된 인구감소지역에 소재한 주택의 경우: 9억원 2) 수도권에 지정된 인구감소지역에 소재한 주택의 경우: 4억원
인구감소관심지역에 있는 주택의 한도는 같은 항 제2호 나목에 따라 4억원입니다.
나. 2025년 8월 13일까지 취득한 주택
구 「조세특례제한법 시행령」 제68조의2 제1항 제2호(2025. 11. 28. 대통령령 제35877호로 개정되기 전의 것)
2. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조제1항에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택 취득일(법 제71조의2제2항을 적용하는 경우에는 해당 주택 취득일 및 「종합부동산세법」 제3조에 따른 과세기준일) 현재 4억원을 초과하지 않을 것
대통령령 제35877호 부칙 제3조
제3조(인구감소지역 주택 취득자에 대한 과세특례에 관한 적용례) 제68조의2제1항의 개정규정은 2025년 8월 14일 이후 인구감소지역주택을 취득하는 경우부터 적용한다.
2025년 8월 13일까지 취득한 주택에는 소재지를 가리지 않고 기준시가 합계액 4억원의 한도가 적용됩니다.
가액은 취득일 현재의 기준시가로 판정하므로, 취득한 뒤에 기준시가가 한도를 넘어서더라도 특례는 그대로 유지됩니다.
5. 취득의 원인
가. 상속으로 취득한 경우
질의 사안은 2000년 8월에 A주택을 취득한 세대가 2024년 12월에 별도세대인 모친으로부터 인구감소지역에 있는 B주택을 상속받고 A주택을 양도하려는 것이었습니다.
서면-2025-법규재산-1621 (2026. 01. 14., 국세청)
1주택을 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 「조세특례제한법 시행령」 제68조의2 제1항에 따른 주택으로서 인구감소지역에 소재하는 주택 1채를 상속으로 취득한 후, 인구감소지역주택을 취득하기 전에 보유한 주택을 양도하는 경우에는 그 인구감소지역주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」제89조제1항제3호 또는 제4호를 적용하는 것입니다.
나. 증여로 취득한 경우
질의 사안은 2020년 11월에 A주택을 취득한 세대가 별도세대로부터 인구감소지역에 있는 B주택을 증여받고 A주택을 양도하려는 것이었습니다.
서면-2025-법규재산-2010 (2026. 03. 25., 국세청)
1주택을 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 「조세특례제한법 시행령」제68조의2제1항에 따른 주택으로서 인구감소지역에 소재하는 주택 1채를 증여로 취득한 후, 인구감소지역주택을 취득하기 전에 보유한 주택을 양도하는 경우에는「조세특례제한법」제71조의2제1항에 따라 그 인구감소지역주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아「소득세법」제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다.
상속이나 증여로 취득한 주택도 나머지 요건을 갖추면 인구감소지역주택이 됩니다.
다. 분양권을 보유한 상태에서 종전주택을 양도한 경우
질의 사안은 2016년 8월에 경기도 하남시 소재 A주택을 취득한 세대가 2025년 9월에 인구감소지역인 경기도 가평군 소재 B분양권을 취득하고, 2026년 1월에 경기도 양평군 소재 C분양권을 취득한 뒤 2026년 4월에 A주택을 양도한 것이었습니다.
서면-2025-법규재산-2857 (2026. 06. 18., 국세청)
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 1주택(A주택)을 보유한 1세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 「조세특례제한법 시행령」제68조의2제1항의 인구감소지역에 소재하는 분양권(B분양권) 1개를 취득한 후 B분양권을 취득하기 전에 보유한 A주택을 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」제71조의2제1항의 특례를 적용하지 않는 것입니다.
사전-2026-법규재산-0596 (법규과-1643, 2026. 06. 25., 국세청)
인구감소지역 소재 분양권(B분양권)을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우 조특법§71의2① 특례를 적용하지 않는 것임
특례의 대상은 취득한 물건이 주택인 경우이고, 인구감소지역에 있는 분양권을 취득한 것만으로는 특례가 적용되지 않습니다.
6. 다른 1세대1주택 특례와의 중첩
질의 사안은 2017년 7월에 경상남도 양산시 소재 A주택을 취득한 세대가 2026년 1월 28일에 수도권 밖 인구감소관심지역인 경상남도 사천시 소재 기준시가 1억원 이하의 B주택을 취득하고, 2026년 2월 20일에 경상남도 김해시 소재 C분양권을 취득한 뒤 2026년 4월 28일에 A주택을 양도한 것이었습니다.
사전-2026-법규재산-0248 (법규과-1454, 2026. 06. 11., 국세청)
1주택(이하 '종전주택')을 소유한 1세대가 「조세특례제한법」 제71조의2제1항에 따른 인구감소지역주택과 분양권을 순차로 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우에는 그 인구감소지역주택을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제156조의3제2항에 따른 1세대 1주택 특례규정을 적용하는 것입니다.
「소득세법 시행령」 제156조의3 제2항
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
인구감소지역주택을 소유주택 수에서 뺀 결과 1주택과 1분양권만 남으면, 「소득세법 시행령」 제156조의3 제2항의 요건은 그 1주택과 1분양권을 기준으로 판정합니다.
7. 과세특례신고서와 종합부동산세 신청
「조세특례제한법 시행령」 제68조의2 제2항
법 제71조의2제1항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 「소득세법」 제105조 또는 같은 법 제110조에 따른 양도소득과세표준신고와 함께 재정경제부령으로 정하는 과세특례신고서를 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통해 다음 각 호의 서류를 확인해야 한다. 1. 인구감소지역주택의 토지대장 및 건축물대장 2. 인구감소지역주택 취득 전에 보유한 주택의 토지대장 및 건축물대장
인구감소지역주택을 취득하기 전에 조합원입주권이나 분양권을 보유하고 있었다면, 같은 조 제3항에 따라 그 보유 여부를 증명할 수 있는 서류를 과세특례신고서와 함께 냅니다.
종합부동산세의 1세대 1주택자로 보아 달라는 신청은 양도소득세와 별도입니다. 법 제71조의2 제3항은 그 신청기간을 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지로 정하고 있고, 같은 법 시행령 제68조의2 제4항은 최초로 신청한 연도의 다음 연도부터는 신청 내용에 변동이 없으면 신청하지 않을 수 있도록 하고 있습니다.
인구감소지역주택의 취득 기간은 2026년 12월 31일에 끝납니다. 2027년 1월 1일 이후에 대금을 청산하거나 등기를 접수한 주택은 「조세특례제한법」 제71조의2의 대상이 아니며, 분양권을 그 전에 취득하였더라도 주택으로 완성된 날이 2027년 1월 1일 이후이면 같습니다.
인구감소지역주택을 취득하셨거나 취득을 앞두고 계신다면, 그 주택의 취득일과 취득일 현재의 기준시가, 주택이 소재한 시·군·구, 그리고 그 주택을 취득하기 전부터 보유하던 주택이나 분양권이 있는 시·군·구를 함께 확인해 보시기를 권해 드립니다.