1억원 이하 주택 증여의 취득세 과세표준
부동산을 무상취득하는 경우의 취득세 과세표준은 2023. 01. 01.부터 시가인정액이 원칙입니다. 그 전에는 취득자가 신고한 가액을 취득 당시의 가액으로 하되, 신고가액이 없거나 시가표준액보다 적으면 시가표준액으로 하였습니다.
원칙에는 예외가 붙어 있습니다. 시가표준액이 1억원 이하인 부동산을 상속 외의 원인으로 무상취득하는 경우에는 시가인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액이 취득당시가액이 됩니다.
감정평가를 받아 증여세를 감정가액으로 신고한 세대가 취득세도 같은 감정가액으로 신고하여야 하는지, 시가표준액이 1억원을 넘는 경우에도 그 선택권을 끌어다 쓸 수 있는지가 다투어집니다. 조세심판원은 이 조항의 각 호를 문언 밖으로 넓혀 적용해 달라는 청구를 기각한 결정을 남겼습니다.
「지방세법」 제10조의2 제1항
부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 "취득당시가액"이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 "시가인정액"이라 한다)으로 한다.
1. 시가인정액 원칙의 예외
「지방세법」 제10조의2 제2항
제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다. 1. 상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액 2. 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우: 시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액 3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우: 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액
「지방세법 시행령」 제14조의2
법 제10조의2제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등"이란 취득물건에 대한 시가표준액(지분을 취득한 경우에는 전체 지분에 해당하는 시가표준액을 말하고, 주택의 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 부동산등을 말한다.
시가표준액이 1억원 이하인 주택을 증여받는 경우에는 시가인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액이 취득당시가액이 됩니다.
2. 감정평가를 받은 경우
「지방세법 시행령」 제14조 제1항 제2호
취득한 부동산등에 대하여 둘 이상의 감정기관(행정안전부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관을 말한다. 이하 같다)이 평가한 감정가액이 있는 경우: 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 가액은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제4조에 따른 시가표준액에 미달하는 경우나 시가표준액 이상인 경우에도 「지방세기본법」 제147조제1항에 따른 지방세심의위원회(이하 "지방세심의위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 감정평가 목적 등을 고려하여 해당 감정가액이 부적정하다고 인정되는 경우에는 지방자치단체의 장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액으로 하며, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 납세자가 제시한 감정가액으로 한다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 해당 부동산등을 평가하는 등 취득세의 납부 목적에 적합하지 않은 감정가액 나. 취득일 현재 해당 부동산등의 원형대로 감정하지 않은 경우 그 감정가액
평가기간은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지입니다(「지방세법 시행령」 제14조 제1항). 감정의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 이 기간 안에 있어야 합니다(같은 조 제2항 제2호).
「지방세법」 제10조의2 제3항
납세자가 제20조제1항에 따른 신고를 할 때 과세표준으로 제1항에 따른 감정가액을 신고하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관으로 한다)에 감정을 의뢰하고 그 결과를 첨부하여야 한다.
「지방세법 시행령」 제14조의3 제1항 제1호
법 제10조의2제3항에서 "대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등"이란 다음 각 호의 부동산등을 말한다. 1. 시가표준액이 10억원 이하인 부동산등
제2항 제2호는 시가인정액과 시가표준액 두 가액 중에서 납세자가 고르도록 한 조항입니다. 감정가액이 있다는 사정만으로 시가표준액을 취득당시가액으로 정할 수 없게 되는 것은 아닙니다.
감정평가서 첨부는 감정가액을 과세표준으로 신고하려는 경우에 지는 의무이므로, 시가표준액을 과세표준으로 신고하는 경우에는 첨부하지 않습니다. 시가표준액이 10억원 이하인 부동산은 감정기관 한 곳의 감정가액으로도 신고할 수 있습니다.
3. 1억원의 판정 시점
「지방세법 시행령」 제20조 제1항 본문 및 제14항
① 무상취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. ⑭ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
1억원 이하인지는 취득일 현재의 시가표준액으로 판정합니다.
새로운 시가표준액이 공시되면 그 전에 취득한 물건과 그 후에 취득한 물건의 판정 결과가 달라집니다. 시가표준액이 1억원에 가까운 주택은 증여계약일이 어느 연도의 시가표준액 적용 구간에 들어가는지에 따라 선택권의 유무가 갈립니다.
4. 각 호를 벗어난 적용
조심 2025지1497, 2026. 02. 04.
이러한 시가표준액이 시가인정액보다 높다고 하더라도 법령에서 일정한 기준을 정하고 지방자치단체의 장이 이에 따라서 결정ㆍ고시한 이상 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없는 점, 시가인정액인 감정평가액이 청구인이 쟁점부동산을 취득하는데 실질적으로 소요된 금액이라고 보기도 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산에 대하여 시가인정액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 경정해 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 사건의 청구인은 지하 3층과 지하 4층에 있는 부동산을 취득하였고, 그 시가표준액은 시가인정액의 약 2.75배였습니다. 청구인은 제1항의 원칙을 적용하거나 제2항 제2호 또는 제3호를 적용하여야 한다고 주장하였습니다. 조세심판원은 심판청구를 기각하였습니다.
제2항 각 호는 그 문언이 정한 구간에서만 적용됩니다. 시가표준액이 1억원을 넘으면 제2호의 선택권은 적용되지 않습니다.
5. 구법 심판례의 적용 구간
2023. 01. 01. 전에 시행되던 「지방세법」 제10조 제2항
제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
조심 2022지1009, 2023. 10. 25.
납세자가 증여 등 무상으로 부동산을 취득하여 취득가격이 없는 경우 임의로 신고한 가격을 취득세 과세표준으로 삼는 것은 납세자의 신고금액에 따라 과세표준이 다르게 되어 불합리한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구인은 이 건 토지를 증여받아 취득하여 취득가액이 없으므로 취득세 과세표준은 시가표준액이 된다고 보는 것이 타당하다 할 것임.
이 사건의 청구인은 2020. 02. 28. 배우자로부터 토지를 증여받으면서 감정평가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였고, 2022. 05. 04. 시가표준액으로 경정하여 달라는 경정청구를 하였습니다. 처분청은 이를 거부하였고, 조세심판원은 그 거부처분을 취소하였습니다.
같은 취지의 심판례로 조심 2019지1527(2019. 11. 28.), 조심 2021지2709(2022. 06. 29.), 조심 2022지1031(2022. 11. 01.), 조심 2022지0693(2023. 04. 27.)이 있습니다.
이 심판례들은 취득 당시의 가액을 취득자가 신고한 가액으로 정하고 있던 조문에 관한 것이고, 그 조문은 2022. 12. 31.까지 취득한 물건에 적용됩니다. 감정가액으로 신고하였더라도 시가표준액으로 경정받을 수 있다는 결론은 현행 제10조의2에서는 그대로 이어지지 않습니다.
6. 신고와 경정
「지방세법」 제21조 제3항
제1항에도 불구하고 납세의무자가 제20조에 따른 신고기한까지 취득세를 시가인정액 또는 시가표준액으로 신고한 후 지방자치단체의 장이 세액을 경정하기 전에 그 시가인정액 또는 시가표준액을 수정신고한 경우에는 「지방세기본법」 제54조 및 제55조에 따른 가산세를 부과하지 아니한다.
「지방세법」 제22조의4
세무서장 또는 지방국세청장은 「국세기본법」 또는 「상속세 및 증여세법」에 따른 부동산에 대한 증여세의 부과ㆍ징수 등에 관한 자료를 대통령령으로 정하는 바에 따라 행정안전부장관 또는 지방자치단체의 장에게 통보하여야 한다.
신고기한까지 시가인정액 또는 시가표준액으로 신고하였다면, 지방자치단체의 장이 세액을 경정하기 전에 수정신고하는 한 과소신고가산세와 납부지연가산세는 부과되지 않습니다.
무상취득의 과세표준을 정한 제10조의2는 2023. 01. 01.부터 적용되고, 그 전에 취득한 물건에는 취득자가 신고한 가액을 기준으로 하던 조문이 그대로 적용됩니다. 부과제척기간이 남아 있는 동안에는 두 조문이 나란히 살아 있으므로, 검색으로 찾은 심판례가 어느 조문에 관한 것인지를 먼저 보아야 합니다.
증여를 앞두고 있다면 증여계약일 현재의 시가표준액, 감정평가서의 가격산정기준일과 작성일, 그리고 증여세 신고에 사용한 가액을 각각 확인해 보시기를 권해 드립니다. 시가표준액이 1억원에 가까운 주택이라면 증여계약일과 등기일도 함께 확인해 보시기 바랍니다.