부모가 대신 낸 전세보증금의 증여세 과세 기준

증여세2026. 08. 25.서진호 세무사·공인중개사

부모가 전세보증금을 부담하고 자녀가 그 주택에 거주하는 경우, 증여세를 부과할 수 있다는 것 자체는 다투어지지 않습니다. 다투어지는 것은 어느 조문으로 과세하느냐입니다. 「상속세 및 증여세법」은 부동산 무상사용에 따른 이익(제37조), 금전 무상대출에 따른 이익(제41조의4), 재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익(제42조)을 각각 따로 규정하고 있고, 세 조문은 증여재산가액을 계산하는 방법도 과세에서 제외되는 기준금액도 서로 다릅니다.

금전 무상대출 규정은 종전에 1억원 이상을 무상으로 대출받은 경우만을 대상으로 하였으나, 2015. 12. 15. 법률 제13557호로 개정되어 기준금액 미만인 경우를 제외하는 방식으로 바뀌었고 그 기준금액은 1천만원입니다. 적정 이자율도 종전에는 3년 만기회사채 유통수익률을 고려한 고시이자율이었으나, 2016. 02. 05. 대통령령 제26960호 개정으로 당좌대출이자율을 고려한 이자율로 바뀌어 현재 연 4.6%가 적용됩니다.

과세관청은 이 유형에 금전 무상대출 규정을 적용해 왔습니다. 조세심판원은 그 처분을 그대로 유지한 사건도 있고, 다른 조문으로 과세표준과 세액을 경정한 사건도 있습니다. 결정문이 판단 근거로 든 것은 임대차계약의 당사자가 누구인지, 그리고 전세보증금 반환청구권을 누가 가지고 있는지입니다.

「상속세 및 증여세법」 제41조의4 제1항

타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. 1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액

1. 세 조문의 적용 범위

가. 부동산 무상사용에 따른 이익

「상속세 및 증여세법」 제37조 제1항

타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

이 조문은 부동산의 소유자와 무상사용자 사이에 적용됩니다. 전세로 얻어 사는 주택은 부모의 소유가 아니라 제3자인 임대인의 소유입니다. 조심 2023서3135 결정과 조심 2025서3447 결정에서 처분청과 조세심판원은 모두 이 점을 들어 제37조의 적용을 배제하였습니다. 전세주택은 부모의 소유가 아니므로 제37조는 처음부터 적용 대상이 아닙니다.

나. 금전 무상대출에 따른 이익

증여재산가액은 대출금액에 적정 이자율을 곱한 금액입니다. 적정 이자율은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제31조의4 제1항과 같은 법 시행규칙 제10조의5, 「법인세법 시행규칙」 제43조 제2항을 차례로 따라가면 연 1,000분의 46, 즉 연 4.6%입니다. 기준금액은 1천만원이므로 보증금이 약 2억 1,700만원을 넘으면 과세 범위에 들어옵니다.

「상속세 및 증여세법」 제41조의4 제2항

제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.

다. 재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익

「상속세 및 증여세법」 제42조 제1항 제3호

타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역을 제공받음으로써 얻은 이익

같은 조 제1항 제1호는 무상으로 사용한 타인의 재산에서 부동산과 금전을 제외하고 있으나, 제3호의 용역에는 그러한 제외가 없습니다. 부동산 임대용역의 시가는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제32조 제3항 제1호와 같은 법 시행규칙 제10조 제2항에 따라 부동산가액에 연 100분의 2를 곱한 금액입니다.

라. 조문이 겹칠 때의 처리

「상속세 및 증여세법」 제43조 제1항

하나의 증여에 대하여 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정이 둘 이상 동시에 적용되는 경우에는 그 중 이익이 가장 많게 계산되는 것 하나만을 적용한다.

세 조문의 증여재산가액과 기준금액

2. 금전 무상대출로 본 결정

가. 조심 2023서3135 (2023. 04. 26. 기각)

청구인 부부는 청구인 한 사람의 모(母) 명의로 체결된 전세계약에 따라 그 주택에서 두 자녀와 함께 2010년부터 2018년까지 거주하였고, 전세보증금은 그 부모가 부담하였습니다. 청구인들은 모두 직업이 있었고, 부모는 같은 단지의 다른 주택에서 따로 거주하고 있었습니다.

조세심판원은 청구인들이 실제 거주할 주택을 임차하면서 전세계약의 체결과 전세보증금의 지급을 부모가 대신 이행한 것이라고 보아, 청구인들이 전세보증금 상당액의 금전을 부모로부터 무상으로 대출받은 것으로 판단하였습니다. 전세주택이 애당초 부모 소유의 부동산이 아닌 이상 그 실질을 부동산 자체의 무상사용으로 보기는 어렵다는 점도 함께 밝혔습니다.

청구인들은 경제적 이익을 받은 사람이 자신들과 자녀 두 명을 합한 네 명이므로 수증자를 두 명으로 본 처분이 위법하다고도 주장하였습니다. 조세심판원은 자녀들이 취학 전 미성년자여서 「상속세 및 증여세법」 제46조 제5호의 피부양자 생활비에 해당하고, 청구인들이 부담할 자녀 부양의무의 일부를 부모로부터 도움받은 것이므로 그 부분 역시 청구인들이 받은 수혜라고 보았습니다.

나. 조심 2020서1396 (2020. 10. 30. 기각)

청구인은 주택을 신축하면서 부(父)와 전세계약을 체결하였고, 부가 전세보증금을 계약금과 네 차례의 중도금으로 나누어 지급하였습니다. 처분청은 이를 신축자금의 무상 차용으로 보아 증여세를 부과하였습니다.

조세심판원은 1차 중도금 지급일로부터 3일 후, 2차 중도금 지급일의 다음 날, 3차 중도금 지급일로부터 14일 후에 각각 공사대금이 지급된 사실을 들어 전세보증금이 신축공사비로 사용된 것으로 보았고, 전세보증금의 상당 부분이 전세권 설정계약일 전에 지급된 것은 일반적인 전세계약의 관행과 다르다고 판단하였습니다. 청구인이 원용한 대법원 1999. 04. 23. 선고 98두20056 판결에 대해서는, 그 사안이 기존 임차인의 보증금 반환과 영업준비행위를 위하여 보증금 선지급이 필요하였던 경우여서 사실관계를 달리한다고 보았습니다.

3. 임차권의 무상 제공으로 본 결정

가. 조심 2023서7797 (2023. 10. 25. 경정)

청구인의 부(父)는 2016년과 2018년에 각각 아파트 전세계약을 체결하였고, 청구인과 두 동생이 학업 등을 이유로 그 아파트에 거주하였습니다. 부는 그 아파트에 거주하지 않았고, 전세계약서에는 전세보증금을 부가 반환받는 것으로 명시되어 있었습니다. 처분청은 청구인이 부담할 전세보증금을 부가 대신 지급한 것으로 보아 금전 무상대출 규정을 적용하였습니다.

조세심판원은 부가 자녀들의 부양자로서 거주지로 사용할 목적으로 전세계약을 체결하였다는 주장에 신빙성이 있는 점, 전세보증금을 부가 반환받는 것으로 계약서에 명시되어 있어 청구인만이 전세보증금 전액에 대한 무상대여 이익을 받았다고 보기 어려운 점, 자녀들이 각자의 사정에 따라 거주기간과 목적을 달리하여 거주한 점을 들어, 부가 청구인에게 증여한 것은 금전의 무상대여라기보다 임차권을 무상으로 제공한 것으로 보는 것이 합리적이라고 판단하였습니다. 그 결과 증여이익은 「상속세 및 증여세법」 제42조에 따른 용역 제공에 따른 이익으로 경정되었습니다.

나. 조심 2025서3447 (2026. 07. 15. 경정)

피상속인은 2020년에 서초구와 강남구의 주택에 각각 전세계약을 체결하고 자신의 계좌에서 임대인에게 전세보증금을 지급하였으며, 관할 지방자치단체에서 확정일자를 받았습니다. 피상속인은 그 주택들에 거주하지 않았고 두 아들이 각각 약 3년간 거주하였습니다. 상속인들은 이를 부동산 무상사용에 따른 이익으로 보아 증여세를 기한 후 신고하였으나, 조사청은 이를 부인하고 금전 무상대출 규정을 적용하였습니다.

처분청은 청구인들이 직장을 가진 성년으로서 각자 가정을 이루어 피상속인과 따로 거주하고 있었으므로 피상속인이 부양할 목적으로 임대차계약을 체결할 이유가 없고, 조심 2023서7797 결정은 부양의무 있는 부친이 자녀의 학업과 생활 편의를 위하여 임차한 사안이어서 이 건과 사실관계가 전혀 다르다고 주장하였습니다.

조세심판원은 그 주장을 받아들이지 않았습니다. 피상속인이 전세계약을 체결하고 확정일자를 받았으며 전세보증금을 임대인에게 실제 지급하여 보증금반환청구권도 피상속인이 보유하고 있으므로 피상속인이 사용·수익권자이고, 청구인들은 그 사용·수익권을 증여받아 주택을 무상으로 사용·수익한 것으로 보아야 한다고 판단하였습니다. 사용·수익권의 증여와 보증금 상당 금전의 무상대여는 법적 형식과 효과가 다를 뿐 아니라 회수가능성 측면에서 중요한 차이가 있으므로, 조세회피 목적으로 가장거래한 것이라는 명확한 근거가 제시되지 않는 한 당사자들의 법률관계를 함부로 부정할 수 없다는 것이 판단의 내용입니다.

부양의무의 존부가 아니라 계약 당사자와 보증금반환청구권의 귀속이 결론을 좌우한 사안입니다. 이 결정은 조심 2023서7797을 참조결정으로 달고 있습니다.

4. 증여로 보지 않은 결정

조심 2025서1871 (2025. 12. 18. 경정)

청구인은 배우자, 두 자녀와 함께 2017년경부터 피상속인을 부양하며 동일세대를 이루었고, 피상속인이 소유하던 아파트를 매도한 뒤 그 자금으로 전세보증금을 마련하면서 임대차계약을 청구인 명의로 체결하였습니다. 임차인이 고령이면 임대인이 계약을 꺼리고 전세자금대출을 청구인 명의로 받아야 하는 사정이 있었다는 점은 계약을 중개한 공인중개사의 확인서로 제출되었습니다.

조세심판원은 피상속인이 자신과 생계를 같이하는 가족들이 거주할 주택의 전세보증금 일부를 부담한 것에 불과하고 청구인에게 전세보증금 상당액을 증여할 의사나 목적에 따른 것이라고 보기 어려운 점, 임대인으로서는 계약상 임차인인 청구인에게 보증금을 반환할 수밖에 없었던 점을 들어 사전증여재산에 해당하지 않는다고 판단하였습니다. 다만 그 금액을 본래의 상속재산으로 보아 상속세를 과세하는 것은 별론이라고 밝혔습니다.

같은 결정에서 조부인 피상속인이 손자에게 지급한 유학비는 증여재산가액에서 차감되지 않았습니다. 「상속세 및 증여세법」 제46조 제5호의 사회통념상 인정되는 피부양자의 교육비는 부양의무가 있는 자가 지출한 것을 말하는데, 청구인 부부가 자녀를 부양할 수 없는 사정에 관한 객관적 자료가 제시되지 않았다는 이유입니다. 조세심판원은 부산고등법원 2014. 04. 25. 선고 2013누680 판결을 인용하였습니다.

5. 예규와 판례

가. 국세청 예규

국세청 예규는 이 유형에 대하여 결론을 단정하지 않고 사실판단 사항으로 보고 있습니다. 아버지가 자신의 자금으로 6억원의 전세금을 지급하면서 채권 보전을 위하여 임대차계약의 당사자와 전세권자를 아들로 한 사안에 대한 예규입니다.

서면인터넷방문상담4팀-1812, 2004. 11. 09.

부모로부터 현금을 증여받아 전세금으로 사용한 경우 자녀는 그 증여 받은 금전에 대하여 증여세 납부의무가 있는 것입니다. 귀 질의의 경우 전세금에 상당하는 현금을 자녀에게 증여한 것인지 또는 주택을 임차하여 자녀에게 거주하게 한 경우로서 단순히 전세권자만 자녀명의로 한 것인지 여부는 임대차계약의 주체 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

국세청이 판단 기준으로 든 것은 임대차계약의 주체입니다.

전대 관계로 보는 경우의 계산 방법에 관하여는 서면인터넷방문상담4팀-550, 2008. 03. 04. 예규가 있습니다. 이 예규는 조심 2025서3447 결정문에서 청구인이 제출한 자료로 인용된 것이며, 전대보증금과 전대료가 불특정다수인 간 통상적인 지급대가에 해당하는 경우 전대보증금에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액과 1년간 전대료의 합계액을 부동산임대용역의 시가로 본다는 내용입니다.

나. 대법원 판례

대법원 2023. 11. 30. 선고 2020두37857 판결

이러한 실질과세의 원칙은 헌법상의 기본이념인 평등의 원칙을 조세법률관계에 구현하기 위한 실천적 원리로서, 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는 곳에 과세함으로써 부당한 조세회피행위를 규제하고 과세의 형평을 제고하여 조세정의를 실현하고자 하는 데 주된 목적이 있다. 다만 납세의무자는 경제활동을 할 때 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있고, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 한다.

조심 2023서7797 결정과 조심 2025서3447 결정은 증명책임에 관한 법리도 함께 들었습니다.

대법원 2015. 09. 10. 선고 2015두41937 판결

조세부과처분 취소소송의 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건사실이 추정되는 사실이 밝혀진 경우에는 과세처분의 위법성을 다투는 납세의무자가 문제 된 사실이 경험칙을 적용하기에 적절하지 아니하다거나 해당 사건에서 그와 같은 경험칙의 적용을 배제하여야 할 만한 특별한 사정이 있다는 점 등을 증명하여야 하지만, 그와 같은 경험칙이 인정되지 아니하는 경우에는 원칙으로 돌아가 과세요건사실에 관하여 과세관청이 증명하여야 한다.

6. 계약서에서 확인되는 사항

가. 임차인 명의와 자금 흐름

조심 2023서3135 사안에서는 계약 명의가 모(母)였고 자금의 원천은 부(父)였으며, 조세심판원은 계약 형식이 모 명의일 뿐 그 실질은 부모가 대신 지급한 것이라는 처분청의 판단을 인정하였습니다. 조심 2025서3447 사안에서는 계약 명의와 자금 부담자와 확정일자 명의가 모두 피상속인으로 일치하였고, 조세심판원은 피상속인을 사용·수익권자로 보았습니다. 계약 명의와 자금 흐름이 일치하는지가 첫 번째 확인 사항입니다.

나. 확정일자와 전세권 설정

조심 2025서3447 결정은 확정일자를 받은 사실을 보증금반환청구권 귀속의 근거로 들었습니다. 조심 2020서1396 사안에서는 전세권 설정계약일 전에 보증금이 나누어 지급된 사실이 일반적인 전세계약의 관행과 다르다는 판단 근거가 되었습니다. 서면인터넷방문상담4팀-1812 예규의 질의 사안에서는 아버지가 자금을 부담하면서 전세권은 아들 명의로 설정하였습니다.

다. 보증금 반환 상대방에 관한 특약

조심 2023서7797 사안의 전세계약서에는 전세보증금을 부(父)가 반환받는 것으로 명시되어 있었고, 조세심판원은 이를 청구인만이 무상대여 이익을 받았다고 보기 어려운 근거의 하나로 들었습니다. 같은 사안에서 처분청은 바로 그 특약을 근거로 부가 회수를 예정하고 있었으므로 금전의 무상대출로 보아야 한다고 주장하였습니다. 같은 문언이 서로 반대되는 주장의 근거로 함께 사용되었습니다.

라. 전세자금대출 명의와 실제 거주자

조심 2025서1871 사안에서는 전세자금대출을 청구인 명의로 받아야 하는 사정이 계약 명의를 청구인으로 한 이유로 인정되었고, 피상속인이 그 주택에 함께 거주한 사실이 증여 의사를 부정하는 근거가 되었습니다. 조심 2023서3135 사안과 조심 2025서3447 사안에서는 자금을 부담한 부모가 그 주택에 거주하지 않았습니다.

증여세는 「상속세 및 증여세법」 제41조의4와 제42조 중 어느 조문이 적용되는지에 따라 세액이 달라집니다. 제41조의4는 보증금에 연 4.6%를, 제42조는 부동산가액에 연 2%를 곱하므로, 보증금이 부동산가액에서 차지하는 비율에 따라 어느 쪽이 큰지가 달라집니다. 두 조문이 함께 적용될 수 있는 경우에는 제43조 제1항에 따라 이익이 가장 많게 계산되는 하나만 적용됩니다. 두 조문 모두 대출기간이나 용역 제공기간이 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 증여받은 것으로 보므로, 전세계약이 갱신되며 이어진 기간 전체가 과세 대상이 됩니다.

과세는 계약을 체결한 해에 이루어지지 않습니다. 조심 2025서3447 사안은 2020년에 체결된 전세계약에 대하여 2024년 상속세 조사에서 증여세가 결정된 경우이고, 조심 2023서3135 사안은 2010년부터 2018년까지의 거주에 대하여 2022년 12월에 증여세가 결정되었습니다. 부과제척기간은 「국세기본법」 제26조의2에 따라 계산합니다.

전세계약서의 임차인 명의, 확정일자를 받은 명의, 전세보증금이 실제로 출금된 계좌, 보증금 반환 상대방에 관한 특약, 전세권 설정 여부와 그 명의, 전세자금대출의 차주, 그리고 자금을 부담한 부모가 그 주택에 함께 거주하는지를 확인해 보시기를 권해 드립니다. 모두 계약서를 작성하는 시점에 정해지는 사항들입니다.