2026년 중과 양도분의 2027년 신고와 완화세율

양도소득세2026. 11. 01.서진호 세무사·공인중개사

2026. 05. 10. 이후 조정대상지역의 주택을 양도한 다주택자에게는 시행령으로 정하는 중과 제외 주택이 아니면 양도소득세 중과세율이 적용되고 있으나, 2026년 세제개편안(정부안)은 이 2026년 양도분 중 보유기간 2년 이상인 주택을 2027. 01. 01. 이후 예정신고 또는 확정신고하면 2027년의 완화된 중과세율을 적용하도록 정하고 있습니다.

핵심 정리

① 2026. 05. 10. 이후 조정대상지역 주택을 양도한 1세대 2주택 이상 세대에는 중과 제외 주택이 아니면 기본세율에 20%p(3주택 이상은 30%p)를 더한 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 보유기간 2년 이상인 주택으로서 2026. 05. 09.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받아 계약일부터 4개월(일부 지역은 6개월) 이내에 양도한 주택은 중과에서 제외되며, 토지거래허가 대상 주택은 2026. 05. 09.까지 허가를 신청한 경우에 제외됩니다.

② 정부안은 보유기간 2년 이상인 주택의 중과세율을 2027년 양도분은 2주택 5%p·3주택 이상 10%p, 2028년 양도분은 10%p·15%p로 낮추고, 2029년 이후 양도분부터 현행 세율을 다시 적용합니다. 2026. 09. 01. 국무회의를 통과한 정부안으로, 국회 조세소위원회 심사와 본회의 의결이 남아 있습니다.

③ 정부안은 2026년 양도분 중 보유기간 2년 이상인 주택도 2027. 01. 01. 이후 예정신고 또는 확정신고하면 2027년의 완화세율을 적용하도록 정하고 있으며, 2026년 양도분의 확정신고 기간은 2027. 05. 01.부터 2027. 05. 31.까지입니다. 2026년에 중과세율로 예정신고·납부한 세액의 정산 방법은 국회에서 의결되는 개정 법률에 따릅니다.

④ 2026년 11월 양도분은 2027. 02. 01., 12월 양도분은 2027. 03. 02.까지 예정신고하고, 그 전 양도분은 2026년 안에 도래하는 기한까지 예정신고·납부하여야 합니다.

1. 2026. 05. 10. 이후 양도분의 중과세율

조정대상지역에 있는 주택을 2026. 05. 10. 이후 양도한 1세대 2주택 이상 세대에는, 시행령으로 정하는 중과 제외 주택이 아니면 기본세율(6~45%)에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더한 중과세율이 적용됩니다.

주택 수에는 조합원입주권과 분양권(2021. 01. 01. 이후 취득한 것)도 포함됩니다(「소득세법」 제104조 제7항 제2호·제4호, 법률 제17477호 부칙 제4조).

「소득세법」 제104조 제7항

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다.

보유기간이 2년 이상인 주택으로서 2026. 05. 09.까지 양도한 주택은 중과에서 제외되었습니다(「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제12호의2 가목, 제167조의10 제1항 제12호의2 가목, 제167조의4 제3항 제6호의2, 제167조의11 제1항 제12호).

보유기간이 2년 이상인 주택으로서 2026. 05. 09.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 주택도 계약일부터 4개월(서울 21개 구와 경기 12개 지역은 6개월) 이내에 양도하면 중과에서 제외됩니다.

토지거래허가 대상 주택은 2026. 05. 09.까지 토지거래허가를 신청하고 허가를 받은 뒤 매매계약을 체결하여 계약일부터 4개월(같은 지역은 6개월) 이내에 양도하면 중과에서 제외되며, 2026. 05. 10. 이후 매매계약을 체결한 경우에는 2026. 09. 09.(같은 지역은 2026. 11. 09.)까지 양도하여야 합니다(같은 호 나목).

재개발·재건축 조합원이 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택은 이 2년을 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 계산합니다(같은 호 본문).

「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제12호의2 다목

1) 해당 주택을 양도하기 위해 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인될 것 2) 1)에 따른 매매계약 체결일부터 4개월[나목4)의 표에 따른 지역에 소재한 주택의 경우 6개월] 이내에 양도할 것

중과세율이 적용되는 주택은 보유기간이 3년 이상이어도 장기보유특별공제(보유기간에 따라 양도차익의 일부를 빼 주는 공제) 대상에서 제외됩니다.

「소득세법」 제95조 제2항

제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 (...)

2. 정부안의 다주택자 양도세 중과 한시 완화

정부안은 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 주택의 중과세율을 2027년 양도분은 2주택 5%p·3주택 이상 10%p, 2028년 양도분은 10%p·15%p로 낮추고, 2026년 양도분도 2027. 01. 01. 이후 예정신고 또는 확정신고하면 2027년의 완화세율을 적용하도록 정하고 있습니다.

정부안(국회 의결 전)의 양도 시기별 중과세율(보유기간 2년 이상 주택, 기본세율에 더하는 세율)

보유기간이 2년 미만인 주택은 완화 대상에 포함되어 있지 않습니다.

2026년 양도분 특례는 재정경제부 「2026년 세제개편안 상세본」(2026. 08. 03.)의 「소득세법」 제104조 제7항 항목에 특례규정으로 적혀 있습니다.

「2026년 세제개편안 상세본」 72쪽 특례규정

중과세율이 적용된 '26년 양도분*도 '27.1.1. 이후 예정·확정신고 시 중과세율 완화(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p) 적용 * 보유기간 2년 이상인 경우에 한정

재정경제부는 2026. 05. 10. 이후 양도분에 적용되는 것은 완화된 중과세율이고, 중과에서 제외하는 것과는 다르다고 설명하였습니다.

즉 정부안에 따르더라도 2026년 양도분 중 보유기간 2년 이상인 주택을 2027. 01. 01. 이후 신고하는 경우에 기본세율만 적용되는 것이 아니라 기본세율에 5%p(3주택 이상은 10%p)를 더한 세율이 적용됩니다.

정부안은 「소득세법」 제104조 제7항에 세율을 완화하는 단서를 신설하는 형식이며, 상세본 72쪽의 이 항목에는 장기보유특별공제의 변경이 들어 있지 않습니다.

재정경제부 보도참고자료(2026. 08. 03.) 9번 문답

다주택자 양도세 중과 재개(5.10.) 이후 양도한 경우에는 "완화된 중과세율"이 적용되는 것으로, "중과배제"와 다름

3. 2026년 양도분의 신고 시기

2026년 양도분의 확정신고 기간은 2027. 05. 01.부터 2027. 05. 31.까지이며, 정부안의 특례규정은 2027. 01. 01. 이후의 예정신고 또는 확정신고를 요건으로 하고 있습니다.

가. 2027년 5월 확정신고

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하고, 그 해의 양도소득을 모아 다음 해 5월에 확정신고합니다.

「소득세법」 제110조 제1항

해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 (...) 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

토지거래허가 전에 대금을 청산한 경우에는 허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월에 확정신고합니다(같은 항 괄호).

예정신고를 한 자는 확정신고를 하지 아니할 수 있습니다(같은 조 제4항).

2026년에 중과세율로 예정신고·납부한 경우에 2027년 확정신고나 경정청구로 완화세율을 적용받는지와 그 정산 방법은 국회에서 의결되는 개정 법률에 따릅니다.

나. 예정신고 기한이 2027년에 도래하는 양도분

2026년 11월 양도분의 예정신고 기한은 2027. 01. 31.이 일요일이므로 2027. 02. 01.이고, 12월 양도분은 2027. 02. 28.이 일요일이고 2027. 03. 01.이 공휴일이므로 2027. 03. 02.입니다(「국세기본법」 제5조 제1항).

부담부증여의 채무액에 해당하는 부분은 기한이 3개월이므로 2026년 10월 양도분부터 예정신고 기한이 2027년에 도래합니다.

「소득세법」 제105조 제1항

1. (...) 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 (...) 3. (...) 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월

토지거래허가구역의 토지를 허가 전에 대금청산한 경우에는 허가일이 속하는 달의 말일부터 기한을 계산합니다(같은 항 제1호 단서).

양도일은 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일입니다(「소득세법」 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호).

다. 2026년 안에 예정신고 기한이 도래하는 양도분

2026년 10월까지 양도한 주택(부담부증여의 채무액 부분은 9월까지)은 2026년 안에 도래하는 기한까지 예정신고와 납부를 하여야 합니다(「소득세법」 제105조, 제106조).

기한까지 신고하지 않으면 무신고가산세가, 납부하지 않으면 납부지연가산세가 적용됩니다(「국세기본법」 제47조의2 제1항, 제47조의4).

2027·2028년 중과세율 완화와 2026년 양도분 특례는 재정경제부가 2026. 08. 03. 발표한 「2026년 세제개편안」에 들어 있으며, 2027. 01. 01. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것으로 되어 있습니다.

이 개편안은 2026. 09. 01. 국무회의를 통과한 정부안으로, 국회 조세소위원회 심사와 본회의 의결이 남아 있으며 국회 심사 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

2026. 05. 10. 이후 조정대상지역 주택을 양도한 세대는 잔금청산일과 등기접수일, 매매계약일과 계약금 수령일, 취득일부터 양도일까지의 보유기간, 조합원입주권·분양권을 포함한 세대의 주택 수를 확인해 보시기 바랍니다.

2026년 11월·12월에 양도할 예정인 세대는 잔금청산일에 따른 예정신고 기한과 함께, 국회에서 의결·공포되는 「소득세법」의 적용 요건을 확인해 보시기 바랍니다.