상생임대주택 특례와 다른 1세대1주택 특례의 중첩
취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 2년만으로는 1세대1주택 비과세를 적용받지 못하고, 보유기간 중 거주기간 2년을 함께 채워야 합니다. 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례는 임대보증금이나 임대료를 100분의 5 이내로 올린 임대차계약을 체결하고 정해진 기간 동안 임대한 세대에 대하여 그 거주기간의 제한을 적용하지 않는 규정입니다.
이 특례는 2022. 02. 15. 대통령령 제32420호로 신설되었습니다. 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시하여야 합니다.
특례를 적용받는 세대는 국내에 1주택을 소유한 1세대입니다. 다만 조문은 그 1주택의 괄호 안에 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3과 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 함께 넣어 두었습니다. 어느 특례가 그 괄호에 들어오는지, 두 특례가 겹쳤을 때 거주기간의 제한이 어디까지 배제되는지에 따라 결론이 달라집니다.
「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항
국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
1. 거주기간의 제한이 배제되는 범위
가. 배제되는 거주기간 요건
「소득세법 시행령」 제154조 제1항
법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
「소득세법 시행령」 제155조 제20항 제1호
거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
「소득세법 시행령」 제159조의4
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서 및 같은 조 제5항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 각각 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다) 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.
상생임대주택 특례는 이 세 규정이 정한 거주기간 요건만을 배제합니다. 보유기간 2년은 그대로 채워야 하고, 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 넘는 부분의 양도차익도 그대로 과세됩니다.
나. 다른 특례가 스스로 정한 거주요건
「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
제155조의3 제1항이 배제 대상으로 열거한 규정에 이 항은 들어 있지 않습니다. 대체주택 특례의 거주요건은 상생임대주택 특례로 갈음되지 않습니다.
다. 장기보유특별공제 표 2의 거주기간별 공제율
「소득세법」 제95조 제2항 단서
다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
표 2의 거주기간별 공제율은 거주기간 2년 이상 3년 미만의 100분의 8부터 정해져 있습니다. 제159조의4의 거주기간 요건을 갖춘 것으로 보아 표 2에 따르더라도, 실제 거주한 기간이 2년에 이르지 않으면 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액은 없습니다. 거주이력이 없는 상생임대주택의 장기보유특별공제는 표 2의 보유기간별 공제율만으로 계산됩니다.
2. 1주택 요건에 들어오는 다른 특례
가. 일시적 2주택
「소득세법 시행령」 제155조 제1항
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
서면-2022-부동산-4214 (2023. 05. 15., 국세청)
귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 "종전주택")을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서 「소득세법 시행령」 제155조제1항 요건을 모두 충족하고 같은 영 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용 받을 수 있는 것입니다.
사전-2025-법규재산-0429 (법규과-1321, 2025. 06. 19., 국세청)
일시적으로 2주택 상태에서 「소득세법 시행령」 제155조제1항 요건을 모두 충족하고 같은 영 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것임
뒤의 사전답변에서 신청인은 2021. 09. 01. 조정대상지역의 A아파트를 취득하고 2021. 11. 02. 임차인과 2022. 02. 20.부터 2024. 02. 19.까지의 임대차계약을 체결하였습니다. 2023. 08. 29. 같은 임차인과 임대보증금을 100분의 5 인상하여 2024. 02. 20.부터 2026. 02. 19.까지 갱신계약을 체결하였고, 2025년 2월에 B주택을 취득한 뒤 2026. 02. 27. A아파트를 양도할 예정이었습니다. 신규주택을 이미 취득한 상태여도 종전주택의 양도일 현재 상생임대주택 요건을 갖추었으면 거주기간의 제한을 받지 않습니다.
나. 혼인합가
「소득세법 시행령」 제155조 제5항
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
사전-2026-법규재산-0488 (법규과-1646, 2026. 06. 25., 국세청)
A주택을 보유하는 甲과 B주택을 보유하는 乙이 혼인 후 10년 이내 A주택을 먼저 양도하는 경우로서 A주택이 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택으로 보아 소득령§154①을 적용할 수 있음
이 사전답변의 A주택은 2019년 6월에 취득한 조정대상지역 소재 주택이고 甲의 거주이력이 없었습니다. 임대차계약은 2022. 06. 27.부터 2024. 06. 26.까지, 그다음 계약은 2024. 01. 10.부터 2026. 06. 26.까지였고 임대보증금 인상률은 100분의 5 이내였습니다.
구 「소득세법 시행령」 제155조 제5항(2024. 11. 12. 대통령령 제34990호로 개정되기 전의 것)
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
「소득세법 시행령」 부칙(2024. 11. 12. 대통령령 제34990호) 제2조
제155조제5항 및 제156조의2제9항의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.
2024. 11. 11.까지 주택을 양도한 경우에는 개정 전 조문이 적용되어 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택만 1세대1주택으로 보게 됩니다.
서면-2022-법규재산-5124 (법규과-1289, 2025. 06. 18., 국세청)
1주택(A) 보유자와 1주택(B, 장기임대주택) 보유자가 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로운 주택(C)을 취득하여 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에, 그리고 C주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령(2024.11.12. 대통령령 제34990호로 개정되기 전의 것)」 제155조제1항 및 제5항의 규정에 의하여 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것이며
인용한 부분은 개정 전 조문에 관한 것입니다.
다. 동거봉양 합가
「소득세법 시행령」 제155조 제4항
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
서면-2024-부동산-0162 (2024. 07. 08., 국세청)
귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 영 제155조의3의 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우 해당 주택은 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것입니다.
라. 조세특례제한법상 감면주택
「조세특례제한법」 제99조의2 제2항
「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
서면-2022-법규재산-2843 (2022. 11. 02., 국세청)
귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 「조세특례제한법」제99조의2에 따른 특례대상 주택(A)과 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 상생임대주택(B)을 보유하다 B주택을 양도하는 경우에는 1주택을 소유한 것으로 보아 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
서면-2025-부동산-0911 (부동산납세과-2191, 2025. 12. 23., 국세청)
조특법상 감면주택을 보유한 경우에도 일반주택 양도시 상생임대주택 특례 적용이 가능함
조세특례제한법 제99조의2의 감면주택은 제155조의3 제1항 괄호의 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우에 들어옵니다.
3. 거주주택 비과세특례와의 중첩
「소득세법 시행령」 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문
제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
가. 장기임대주택과 상속주택을 함께 보유한 경우
기준-2025-법규재산-0020 (법규과-1186, 2025. 06. 04., 국세청)
귀 과세기준자문의 사실관계와 같이, A주택과 「소득세법 시행령」제167의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 "장기임대주택")을 소유하던 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 같은 영 제155조 제2항에 따른 C주택을 상속받은 후 같은 영 제155의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 A주택(거주주택)을 양도하는 경우 같은 령 제155조제20항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.
또한 같은 영 제155조의3 제5항에 따른 상생임대주택에 대한 특례적용신고서 및 직전임대차계약서, 상생임대차계약서를 양도소득세 과세표준 신고기한까지 제출하지 못한 경우에도, 1세대가 직전 및 상생임대차계약을 체결하고 해당 계약의 요건을 충족한 것이 확인되는 경우 특례규정을 적용받을 수 있는 것입니다.
질의 사안에서 신청인은 A주택에 거주한 사실이 없는 상태로 2024. 10. 31. A주택을 양도하고 3주택으로 보아 신고하였다가, 2025. 01. 15. 거주주택 비과세를 적용하여 경정청구를 하였습니다. 거주주택과 장기임대주택과 상속주택을 함께 보유한 세대도 그 거주주택이 상생임대주택 요건을 갖추면 제155조 제20항 제1호의 거주기간 요건을 적용받지 않습니다.
나. 감면주택과 장기임대주택을 함께 보유한 경우
사전-2025-법규재산-0535 (법규과-1590, 2025. 07. 17., 국세청)
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「조세특례제한법」제99조의2제1항을 적용받은 주택(A주택)과 「소득세법 시행령」제167의3 제1항 제2호에 따른 주택(B주택), C주택을 소유하는 1세대가 같은 영 제155의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 C주택을 양도하는 경우 같은 영 제155조제20항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.
이 경우 C주택의 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하여 고가주택에 해당하는 경우 같은 영 제160조제1항제1호에 따라 계산한 양도차익에 대해 양도소득세가 과세되는 것입니다.
이 사전답변에서 A주택은 2014. 06. 30., B주택은 2015. 07. 17., C주택은 2016. 10. 31.에 각각 취득되었고 C주택에 거주한 사실은 없었습니다. 감면주택과 장기임대주택을 함께 보유한 세대도 나머지 한 채가 상생임대주택 요건을 갖추면 거주주택으로 비과세되며, 양도가액 12억원을 넘는 부분의 양도차익은 그대로 과세됩니다.
다. 임대등록이 말소된 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우
「소득세법 시행령」 제155조 제23항
제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.
서면-2022-법규재산-5124 (법규과-1289, 2025. 06. 18., 국세청)
「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)된 임대주택(B)과 「소득세법 시행령 (2025.02.28. 대통령령 제35349호로 개정된 것)」 제155조의3제1항의 요건을 충족한 주택(C)을 소유한 상태에서 임대등록(B)이 말소된 이후 5년 이내에 주택(C)을 양도하는 경우 같은 영 제155조제20항을 적용하는 것입니다
이 서면질의의 B주택은 2018년 11월에 단기 4년으로 임대등록되었다가 2020년 12월에 자진말소되었고, C주택은 2020년 1월에 취득되었습니다. 자진말소로 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에도 그 거주주택의 2년 거주요건은 적용되지 않습니다.
라. 직전거주주택보유주택의 비과세 범위
「소득세법 시행령」 제155조 제20항 각 호 외의 부분 후단
이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
사전-2025-법규재산-0663 (2025. 09. 02., 국세청)
거주주택과 3채의 장기임대주택(A, B, C주택)을 보유한 1세대가 거주주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따라 1세대1주택 비과세를 적용받은 후, 장기임대주택 A를 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 임대의무기간 내 등록말소 신청으로 등록이 말소된 후 거주주택으로 전환하여 양도하는 경우로서, A주택이 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례요건을 충족하는 경우에는 A주택에 2년 이상 거주하지 않더라도 「소득세법 시행령」 제155조제20항을 적용하는 것입니다. 다만, 「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호외 본문 후단의 직전거주주택보유주택에 해당하는 A주택의 비과세 범위는 직전 양도한 거주주택의 양도일 후의 기간분에 한정되는 것입니다.
이 사전답변에서 A주택의 직전임대차계약은 2020. 04. 30.부터 2022. 04. 29.까지, 상생임대차계약은 2022. 04. 30.부터 2024. 04. 29.까지였고, 세대는 2020. 10. 16. 다른 거주주택을 비과세로 양도한 뒤 2025. 03. 10. A주택의 임대등록을 자진말소하고 2025. 06. 05. A주택을 양도하였습니다. 상생임대주택 특례로 거주요건은 갈음되지만, 직전거주주택보유주택의 비과세는 직전거주주택 양도일 후의 기간분으로 한정됩니다.
구 「소득세법 시행령」 제155조 제20항 각 호 외의 부분(2025. 02. 28. 대통령령 제35349호로 개정되기 전의 것)
제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (중략) 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
「소득세법 시행령」 부칙(2025. 02. 28. 대통령령 제35349호) 제1조
이 영은 공포한 날부터 시행한다.
개정 규정은 2025. 02. 28.부터 시행되었으므로, 그 전에 거주주택을 양도한 경우에는 개정 전 조문이 적용됩니다.
4. 양도하는 자산이 조합원입주권이나 신축주택인 경우
가. 관리처분계획인가 후 조합원입주권 상태의 양도
「소득세법」 제89조 제1항 제4호
조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다. 가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
서면-2024-법규재산-0802 (법규과-3163, 2024. 12. 19., 국세청)
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가일 이후 철거되지 않은 주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 「소득세법 시행령」 제155조의3 특례 요건을 모두 충족하게 된 경우로서 1세대가 「소득세법」 제89조제1항제4호의 각 목의 요건을 갖추어 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되지 않는 것입니다.
질의 사안에서 A주택은 2019. 09. 10. 조정대상지역에서 취득되었고, 2019. 12. 28. 직전임대차계약이, 2022. 01. 08. 임차보증금을 감액한 상생임대차계약이 각각 2년 기간으로 체결되었으며 그 기간 동안 임차인이 주택으로 계속 사용하였습니다. 2023. 11. 10. 관리처분계획인가로 A주택은 조합원입주권으로 전환되었고 양도가액은 12억원 이하였습니다. 상생임대주택 요건을 갖춘 시점이 관리처분계획인가일 이후이더라도 특례가 적용됩니다.
나. 소규모주택정비사업으로 신축된 주택의 양도
서면-2024-법규재산-2745 (2025. 03. 06., 국세청)
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 「소득세법 시행령」 제155의3의 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 주택(취득 당시 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 위치)이 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 "소규모주택정비법") 제2조제1항제3호의 소규모주택정비사업에 따라 멸실되고 신축된 경우로서 해당 주택이 소규모주택정비법 제40조제5항의 환지에 해당하는 경우 그 신축된 주택 양도 시 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.
질의 사안은 2022년 2월 증여로 취득한 조정대상지역의 다세대주택에 관한 것으로, 2024년 2월 모아타운 관리계획이 승인·고시되었고 청산금의 지급과 환급은 없는 것을 전제로 하였습니다. 종전주택에서 갖춘 상생임대주택 요건은 그 주택이 환지에 해당하는 방식으로 신축된 경우에 한하여 신축주택의 양도에까지 미칩니다.
5. 임대기간 요건의 별도 판정
「소득세법 시행령」 제155조의3 제3항 및 제4항
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
사전-2025-법규재산-0750 (법규과-2221, 2025. 09. 23., 국세청)
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 상생임대차계약을 체결한 후 그 계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전 임대인의 사정으로 양도하는 경우에는 같은 영 제155조의3에 따른 특례를 적용하지 않는 것입니다.
이 사전답변의 신청인은 2020. 11. 13. 서울 마포의 A주택을 취득하고 2021. 02. 08. 보증금 7억원으로 2년 계약을, 2023. 02. 08. 보증금 변동 없이 1년 연장계약을, 2024. 02. 22. 보증금 5억 7천만원으로 2년 계약을 각각 체결한 뒤 2025. 08. 06. A주택을 양도하였습니다. 마지막 계약의 임대기간은 2년에 이르지 않았습니다.
기획재정부 재산세제과-952, 2023. 08. 10.
[질의] 소득령§155의3의 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대계약요건)을 충족한 임대기간이 "3년"인 임대차계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 계약변경 후 동일임차인과 다시 2년의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우, 각각 분리된 임대차계약을 직전·상생임대차계약으로 보아 특례규정을 적용할 수 있는지 여부 (제1안) 특례규정 적용 가능 (제2안) 특례규정 적용 불가 [회신] 귀 질의의 대하여 제1안이 타당합니다.
다른 특례로 1세대1주택으로 보게 되더라도 제155조의3 제1항 각 호의 임대기간은 따로 채워야 합니다.
상생임대차계약의 체결기한은 2026년 12월 31일입니다. 그 기한까지 계약을 체결하고 임대를 개시한 뒤 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대하여야 하므로, 임대 개시가 늦어지면 2년의 임대기간은 그 이후에 채우게 됩니다.
직전임대차계약의 임대 개시일과 종료일, 상생임대차계약의 계약일과 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는지, 그리고 양도일 현재 세대가 보유한 주택과 조합원입주권, 분양권이 각각 어느 조문에 따라 1세대1주택으로 보아지는지를 함께 확인해 보시기 바랍니다.